시장이 예상한 '고강도 방안' 망라한 8.2부동산대책

재건축, 재개발 투기수요 억제에 초점..."이래도 안되면, 추가 대책 내놓겠다"

"정부가 부동산 투기를 못 잡는 건가, 안 잡는 건가?"

문재인 정부도 이런 의문에서 벗어나지 못하자, 한 달여 만에 또다시 부동산 대책을 발표했다.

지난 6.19 부동산 대책을 내놓을 때 정부는 "부작용을 최소화한 핀셋 대책"이라고 자부했지만, 곧바로 미적지근한 대책에 불과했다는 혹평을 받았고 결국 40여 일만인 2일 당정협의를 거쳐 추가 대책을 발표했다.

▲2일 오전 국회에서 열린 주택시장 안정화 방안 당정협의에서 김현미 국토교통부 장관(가운데), 우원식 더불어민주당 원내대표, 김태년 정책위의장 등을 비롯한 참석자들이 기념촬영을 하고 있다. ⓒ연합뉴스

일단 8.2 대책은 6.19 대책에 비해 시장에서 예상했던 '고강도 방안'은 거의 모두 포함돼 정부가 투기적 수요를 발본색원하겠다는 의지를 보여줬다는 평가가 나온다.

문제는 수백조 원에 달하는 시중의 부동자금과 저금리 등을 기반으로 부동산 시장을 노리는 세력이 불법과 탈법을 넘나들며 이 정도 수준의 고강도 대책마저 무력화시킬 정도로 강할 것이라는 경고도 나온다는 점이다. 정부의 부동산 대책은 입법에 대한 부담과 부작용을 고려하는 과정에서 항상 뒷북대책일 수밖에 없고, 시장이 예상하는 수준을 넘기 어렵다는 점에서 투기 수요 억제책만으로는 한계가 있다는 지적이다.

지난 6.19 대책이 실패한 이유도 신규 분양 시장에 대해서만 전매제한 등 일부 규제를 강화한 청약조정대상지역을 지정하는데 그쳤기 때문이다.

현재 문제가 되는 부동산 투기는 재건축 등 기존 주택 시장에서 주로 벌어졌다. 그렇다고 청약조정대상지역으로 지정된 서울 등 40곳 외에 전국적으로 집값이 급등하거나 청약경쟁률이 치솟은 곳은 거의 없다. 즉 전국적으로 부동산 양극화 현상도 뚜렷하다.

따라서 8.2 대책에는 투기 바람이 부는 일부 지역의 기존 주택시장에 강도 높은 규제와 다주택자에 대한 양도세와 금융 규제 강화 등 여러 조치들이 대거 포함됐다.

전매금지부터 양도세, 금융 규제 강화 총동원

우선 시장이 예상했던 "가장 강도 높은 부동산 투기 억제 방안"들로 꼽혔던 투기과열지구와 투기지역 지정 제도가 주목받고 있다. 8월 3일부터 서울 25개 구 전역과 경기도 과천, 세종시가 투기과열지구로 묶인다. 특히 서울은 강남 4개구(강남, 서초, 송파, 강동) 및 기타 7개구(용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서) 등 11개구, 그리고 세종시가 투기지역으로 중복 지정됐다. 세종시의 경우는 행정중심복합도시 건설예정지역으로 한정돼 적용된다.

투기과열지구 지정은 주로 재건축과 재개발 시장에서 벌어지는 투기적 수요를 억제하기 위한 것이다. 투기과열지구로 지정되면 원칙적으로 조합설립 시점부터 재건축 조합원 지위 양도가 금지된다. 이번 대책에서는 예외적으로 지위 양도를 허용하는 사유를 더욱 엄격하게 변경했다.

또한 투기과열지구로 지정되어도 조합원 분양권 전매제한이 없었던 재개발 사업에서도 '관리처분계획 인가 후부터 소유권 이전 등기 시'까지 분양권 전매가 금지된다. 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 투기과열지구 내의 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양의 재당첨도 제한된다.

그동안 유예됐던 재건축 초과이익 환수제도 내년 1월부터 예정대로 시행하기로 했다.

양도세가 실거래가로 부과되고 금융 규제가 대폭 강화되는 투기지역 지정과 관련한 강화 조치도 주목된다. 양도세 강화 조치로는 내년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 2주택 이상 다주택자에게 적용되는 양도세율을 기본세율(6~40%)에 2주택자는 10%포인트, 3주택자 이상은 20% 포인트를 높였다. 또한 8월 3일 이후 취득하는 조정대상지역 내 주택은 1세대 1주택의 양도세 비과세 요건도 2년 이상 보유, 양도가액 9억 원 이하라는 기존 요건에 2년 이상 거주 요건이 추가됐다.

또한 내년 1월 1일 이후 양도하는 분양권부터 조정대상지역에서 분양권 전매 시 보유 기간과 관계없이 양도세율이 50%가 적용된다.

다주택자 등에 대한 금융규제 강화 방안으로는 투기지역 내 주택담보대출 건수를 차주당 1건에서 세대당 1건으로 제한을 강화했다. 또한 주택 유형과 대출만기, 대출금액 등에 관계없이 투기과열지구 및 투기지역은 LTV와 DTI가 각각 40%로 일원화했다.

8.2 대책도 미흡하다는 일각이 우려에 대해 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관은 8.2부동산 대책에도 부동산시장의 불안이 이어지면 추가대책을 내놓겠다고 경고했다.

김 부총리는 2일 정부서울청사에서 주재한 경제현안간담회에서 "이번 부동산 대책을 발표한 뒤에도 부동산시장의 불안한 상황이 이어지면 추가로 지속적인 대책을 내놓겠다"고 강조했다.