"1.31 대책, 풀어야 할 숙제 한두 가지 아니다"

[해설]임대주택 관리방안 누락, 펀드 확보방안 부실 등

공공임대주택 공급 물량을 2017년까지 260만 가구를 더 늘리는 것을 골자로 하는 1.31 부동산 대책은 정부가 서민들의 주거복지 실현에 한 발짝 더 다가섰다는 긍정적인 평가를 받고 있다. 이는 과거 대책이 부동산 가격 안정에만 치우친 나머지 주거문제의 사각지대에 있는 저소득층의 주거복지에 관심은 상대적으로 저조했던 탓이다.
  
  게다가 민간주택의 비중이 전체 주택의 47%나 될 정도로 민간의존도가 높은 상황에서 공공임대주택을 대폭 늘려 그 비중을 2017년까지 선진국 수준인 20%로 높이도록 설계한 것도 서민들에게 집 걱정 없이 살 수 있는 시대가 다가온다는 희망을 줬다고 평가할 수도 있다.
  
  하지만 정작 중요한 실현 가능성이란 측면에서 이번 정책은 몇 가지 의문을 남기고 있다. 또한 임대주택에 쏟아지는 부정적 시선을 해소할 수 있는 장치도 이번 대책에는 누락돼 있다. 이 때문에 이번 대책 또한 '일단 발표 하고 보자'는 식으로 정부가 설익은 정책을 서둘러 낸 것은 아니냐는 의구심이 나오고 있다.
  
  임대주택 관리방안은 왜 누락됐을까?
  
  그동안 장기임대주택이나 국민임대주택 등 공공임대주택이 가지고 있는 가장 큰 난점 중 하나는 바로 '관리 문제'였다. 일단 주택만 공급하고 체계적인 관리가 되지 않다보니 여러 가지 문제점이 발생해 왔기 때문이다. 이 때문에 공공임대주택은 가격이 싸다는 것 외에는 별다른 매력이 없다는 평가를 받아 왔다.
  
  또한 공공임대주택 입주자에 대한 사회의 부정적 인식도 빼놓을 수 없다. 임대주택 입주자들은 하나같이 주변 지역 주민들로부터 따가운 시선을 받는다고 호소한다. 이들은 임대주택 때문에 주변 집값이 떨어진다거나 임대주택 아이들과 같이 학교를 보내지 못하겠다는 주변 주민의 원성까지 자주 듣는다고 한다.
  
  이처럼 질 나쁜 주택에 사는 불편함과 함께 주변의 불편한 시선까지 감수해야 하는 것이 임대주택 입주자들의 애환이다. 정부도 이를 인식해 최근 '소셜 믹스', 즉 임대와 분양주택을 같은 단지나 같은 동 내에 섞어 짓는 방안을 추진하고 있지만 현재까지는 '무늬만 소셜 믹스'라는 비판을 받고 있는 게 현실이다.
  
  보다 근본적인 대책이 요구되고 있다는 것이다.
  
  그러나 1.31 대책에는 공공임대주택의 공급계획만 나와 있고, 공공임대주택의 관리방안이나 사회적 차별 극복 방안은 전혀 언급되지 않았다. 공공임대주택의 매력을 높이는 방안에 대한 고민 없이 일단 지어놓고 보자는 태도를 벗지 못하고 있는 것이다.
  
  이에 대해 정부의 한 관계자는 <프레시안>과의 통화에서 "관리방안 등도 함께 제출해야 된다는 고민도 사실 있었지만 일단 공급 계획부터 발표한 뒤 앞으로 주택을 공급하면서 관리방안이나 사회적 차별 문제를 해소하는 방안을 내놓기로 했다"고 해명했다. 즉 아직까지 관리방안에 대한 진지한 검토가 이뤄지지 않았다는 것이다.
  
  임대주택펀드, 재정악화-국민연금 부실 초래할 수도
  
  또한 비축용 공공임대주택 건설을 위한 재원 마련 방안으로 제시된 '임대주택펀드(부동산 공공펀드)'에 대해서도 의문이 제기되고 있다. 정부는 매년 7조 원 규모로 이 펀드를 조성하고, 이 가운데 5000억 원은 정부 재정으로 나머지는 민간에서 충당한다고 설명하고 있다.
  
  문제는 민간이 이 펀드에 얼마만큼 참여할 수 있을지 불투명하다는 것이다. 임대주택사업은 장기간 돈을 묶어둬야 할 뿐만 아니라 수익성도 매우 불확실하다는 평가를 받고 있다. 실제 부동산투자신탁(리츠) 등 시장에서는 다양한 부동산 펀드가 존재하지만 대부분 수익률이 큰 개발 사업에만 한정돼 활용되고 있다.
  
  이에 앞서 지난 2005년에도 정부는 재무적 투자자를 임대주택 건설에 끌어들이는 방안을 마련하면서 유인책으로 공공택지 우선공급과 세제 혜택 등을 제시했지만 민간이 별다른 관심을 보이지 않으면서 이 방안은 제대로 추진되지 않았던 전례까지 있다.
  
  이 때문에 이번에 조성되는 임대주택펀드에 국민연금기금이 대부분 투입되는 것이 아니냐는 전망이 나온다. 정부가 운용하는 기금인 만큼 민간이 충분히 펀드에 참여하지 않으면 궁여지책으로라도 정부가 국민연금에 유혹을 느끼지 않을 수 없다는 것이다.
  
  그러나 민간이 관심을 가지기 힘든 이유와 마찬가지로 임대주택사업에 사업성이 충분히 담보되지 않으면 자칫 국민연금의 부실화마저 초래할 가능성이 있다. 사실상 대부분 국민들의 노후보장용 자금인 국민연금이 부실화될 경우 그에 따른 사회적 파장은 불보듯 뻔한 일이다.
  
  정부는 이런 문제점을 염두한 듯 국민연금 등을 포함해 재무적 투자자에 대해 '국고채유통수익률+α의 수익률을 보장한다고 설명하고 있다. 지난해 5년 만기, 10년 만기 국고채수익률이 각각 4.96%, 5.15%였다는 점을 감안하면 연간 5%의 수익률을 보장하겠다는 것으로 볼 수 있다.
  
  국민연금 부실화 방지나 민간의 참여를 유도하기 위해 이같은 유인책을 마련했다고는 하지만 이 역시 또다른 문제점을 낳을 수 있다. 임대주택사업 자체의 수익성이 보장되지 않는다면 정부가 재무적 투자자의 수익 보장을 위해서 결국 재정 투입을 늘릴 수밖에 없다. 즉 재정 악화가 초래될 수 있다는 것이다.
  
  정부는 2019년까지는 손실이 발생하지만 그 이후부터는 주택매각 차익이 발생해 사업종료 시에는 모든 비용을 부담하고도 소규모의 이익실현이 가능하다고 설명하고 있지만, 전문가들은 정부의 이같은 전망에 고개를 갸웃거리고 있다.
  
  월 임대료만 52만 원, 서민주택 맞아?
  
  서민을 위한 임대주택 치고는 임대료가 다소 비싸다는 것도 문제점으로 지적된다.
  
  정부는 비축용 장기임대주택(30평 형)의 경우 입주자들은 임대보증금으로 2500만 원, 월 임대료로 52만1000원을 내야 한다고 설명하고 있다. 약 4만 원에 달하는 관리비와 각종 공과금까지 고려하면 입주자들은 70만 원 안팎의 돈을 매달 지출해야 한다는 것이 관련 업계의 전망이다.
  
  다소 지역마다 차이가 있지만 국민임대주택 24평형의 경우 평균 임대보증금은 1200만 원, 월 임대료는 14만 원 선이라는 점을 고려하면 비축용 장기임대주택이 5~6평 정도 더 넓다고 하지만 2000만 원이 넘는 임대보증금과 50만원을 상회하는 임대료는 서민들에게는 부담스러울 수밖에 없어 보인다.
  
  그렇다고 임대보증금이나 임대료를 더 내릴 경우 이 사업에 대한 수익률은 더 떨어지고 이 사업에 투자되는 임대주택펀드의 손실도 더욱 커질 수밖에 없어 정부로서는 임대보증금과 임대료를 더 올릴 수도, 낮출 수도 없는 딜레마에 빠질 수밖에 없다.