집값은 더 떨어져야 한다!

[이태경의 고공비행] "정부, 매매시장에 신경 꺼라"

한국감정원에 따르면, 추석 직전까지 전국 아파트 매매가격은 2주 연속 상승세라고 한다. 수도권은 서울·인천·경기 지역 모두 올랐는데, 이달 들어 첫 주와 둘째 주 연속해서 상승폭이 높아졌다고 한다. 특기할 점은 2011년 2월 이후 2년 반 정도 계속 하락하던 서울 일반 아파트값이 반등했다는 사실이다. 거래량도 늘어나는 양상이 관측된다. 서울시에 따르면 9월 들어서 지난 13일까지 거래량(1717건)이 8월 거래량(2777건)의 62% 수준인데 이 추세를 유지하면 8월 거래량을 상회할 가능성이 높다. 주목할 대목은 지난 8월의 경우도 7월에 비해 거래량이 약 30% 정도 늘었다는 사실이다. 한 마디로 매매가가 반등하고 거래량도 늘어나고 있는 것이다.

그렇다고 전셋값이 안정을 찾은 것도 아니다. 한국감정원 조사 결과, 전국 아파트 전셋값은 55주 연속 상승세를 지속했고, 전주보다 오름폭도 확대됐다. 전셋값은 올 들어서만 4.66% 오른 상태이다. 극심한 전세난과 치솟는 전셋값을 감당하지 못하는 수요자들은 상대적으로 저렴한 오피스텔, 다세대, 다가구, 원룸·투룸형 도시형생활주택으로 밀려나고 있으며, 서울시민들의 탈서울화도 지속되고 있다.

매매가격과 전·월세가격이 동반상승하는 최악의 상황이 전개되고 있는 중인데, 그 책임은 단연 박근혜 정부에 있다. 박근혜 정부는 매매시장에 대해서는 신경을 끄고 공공임대 및 준공공임대의 대폭 확충, 계약갱신청구권 및 전월세상한제 도입, 주거 바우처 제도의 전면 도입 등을 내용으로 하는 전·월세 대책을 내놓아야 했다. 박근혜 정부는 정반대로 움직였다. 박근혜 정부의 야심작 8.28 전·월세대책은 명목만 전·월세 대책일 뿐 실질은 매매대책이다. 박근혜 정부는 집값 하락 방지 및 임대시장 안정을 목표로 임대수요자들을 매매시장으로 유인하려고 했다. 박근혜 정부는 정책목표를 일부 달성하기는 했다. 매매가격이 반등한 것이다. 대신 임대시장은 여전히 아수라장이다. 부동산 시장에서도 박근혜 정부는 국민통합에는 관심이 없는 것 같다.

물론 주택시장의 근본적 변화와 각종 거시경제지표들을 감안할 때 매매가격 상승이 추세가 되기는 어렵다. 그렇지만 일시적으로 전·월세 뿐 아니라 매매가격조차 상승하는 현상을 접한 시장참여자들의 심리적 충격은 대단할 것이다. 시장, 특히 부동산 시장은 시장참여자들의 심리가 큰 영향을 미친다. 혼란스럽기 그지없는 시장상황과 신호들을 접한 시장참여자들의 비이성적 선택이 자칫 시장에 부정적인 되먹임이 될 수도 있다는 말이다.

유엔인간정주위원회가 적정하다고 권고하는 PIR(연소득대비주택가격)수준은 3.0~5.0이다. 반면 현재 서울의 PIR은 9.4인데 이는 호주 시드니의 8.3, 런던의 7.8, 도쿄의 7.7, 뉴욕의 6.2, LA의 6.2 보다 한참 높은 수준이다. 집값이 앞으로도 더 떨어져야 한다는 뜻이다. 집값이 적정수준으로 하락하면 정부가 집을 사라고 등을 떠밀지 않아도 시민들이 알아서 주택을 구매할 것이다. 그때까지 정부는 전략적 인내를 하면서 임대시장 정상화에 정책역량을 집중해야 한다. 매매시장에는 신경을 끊고 말이다.