국토해양부는 12일 "부산광역시와 부산도시공사가 수공과 공동으로 에코델타시티 사업을 친수구역 조성사업으로 추진하기 위해 친수구역 지정 제안서를 제출함에 따라 행정절차에 착수한다"고 밝혔다. 국토부는 이를 위해 친수구역 사업계획서를 부산시와 강서구청에 송부해 지역 주민 열람에 들어갔으며, 이후 관계부처 협의와 중앙도시계획위원회 및 친수구역조성위원회 심의 등을 거쳐 그 결과에 따라 하반기 중 지정 여부를 결정한다는 방침이다.
이번에 발표된 친수구역 사업인 에코델타시티 개발은 부산시가 2008년부터 추진해 온 국제산업물류도시사업이다. 애초 부산시는 강서구 일대를 동북아 물류거점도시로 조성하는 장기플랜을 마련했다. 하지만 주거·산업·레저 등 기능을 한데 묶은 복합도시 조성을 위한 법적 근거를 찾지 못하다가 2010년 말 '친수구역 활용에 관한 특별법'이 국회를 통과하며 일대를 친수구역으로 지정하는 방안을 추진해 왔다.
토지이용계획상 아파트 등 주거는 전체 면적의 20.6%, 산업 및 물류시설은 28%, 상업 및 업무시설은 4.6%, 공원과 학교 등 공공시설은 42.9% 각각 들어선다. 총 사업비가 5조4386억 원으로 수자원공사가 80%, 부산시와 부산도시공사가 20%의 지분을 투자한다.
국토부는 애초 시범사업지로 복수의 예정지를 발표할 예정이었으나 최종 조율 과정에서 부산시만 발표 대상에 넣었다. 지자체의 현안사업을 친수구역과 연계한 것은 지자체의 행정지원 없이는 대규모 개발 사업이 쉽지 않다는 판단에서다. 국토부는 부산 에코델타시티 개발을 시작으로 지속해서 지자체와 친수구역 조성사업을 진행하겠다는 입장이다.
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| ▲ 부산 에코델타시티 조감도. ⓒ국토해양부 |
수익성도, 부지 확보도 쉽지 않은 친수구역 사업
친수구역 조성사업의 목적 중 중요한 하나는 수자원공사의 사업비를 보전해주고자 하는 데 있다. 수자원공사는 4대강 사업에 8조 원을 쏟아 부었고 그 비용은 채권을 발행하여 조달했다.
하지만 지금 상황에서 친수구역 조성사업으로 이 목적을 달성하기란 요원하다. 부동산 경기 침체가 장기화되고 있고 수익성이 있는 부지를 확보하기도 쉽지 않기 때문이다.
국토부는 이번 에코델타시티 사업으로 금융비용 등을 모두 제외한 개발이익을 약 6000억 원으로 추정하고 있다. 투자비(5조4386억 원) 대비 수익률은 10%다. '친수구역 활용 특별법'을 보면 사업시행자 이윤은 10%만 보장되고 나머지 90% 하천관리기금으로 귀속된다. 하지만 수공의 경우, 하천관리기금에서 4대강 투입 공사비를 전액 보전받을 수 있다.
하지만 이러한 수익 계산은 제대로 사업이 진행된 뒤, 미분양사태가 발생하지 않을 경우에나 가능하다. 부동산 불황기가 지속하는 상황이라 대규모 개발 사업은 대부분 중단됐거나 폐기된 지 오래다. 이런 상황에서 이러한 대규모 사업이 성공할 가능성은 높지 않다.
게다가 정부가 계산한 수익이 가능하다 해도 수자원공사가 투입한 8조 원을 전부 회수하기 위해서는 최소 80조에서 160조 원에 이르는 개발 사업을 해야 한다. 에코델타시티 같은 규모의 신도시를 13~14개나 만들어야 한다. 이는 여의도의 35배 규모다.
하지만 그런 규모의 개발지를 찾기도 쉽지 않다. 국토부 내부 문건을 보면 부산 에코델타시티 사업지역 이외에 사업 추진을 검토하고 있는 다른 두 곳의 경우, 각각 10만5000㎡와 11만3000㎡으로, 에코델타시티 사업부지 규모의 100분의 1에 불과하다.
사업비 역시 각각 112억 원, 124억 원 규모로 에코델타시티 사업비와 비교가 되지 않는다. 개발이익이 10%인 점을 생각하면 돌아오는 개발이익은 20억 원을 조금 넘는 수준이다.
여의도 35배 규모의 택지를 친수수역 사업지로 지정해도 문제는 여전히 남아 있다. 보상금이 문제다. 이미 4대강 사업 인근 지역은 친수구역 조성 사업이 진행된다는 소식에 땅값은 오를 대로 올라있기 때문이다. 에코델타시티의 경우는 오래전부터 지자체에서 공들인 사업이기에 부지면적의 93%가 개발제한구역으로 묶여 있어 택지가격이 낮다. 이에 땅 매입비가 많이 들지 않는 이점이 있다.
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