불안한 마음은 임차인 역시 마찬가지다. 임대차 계약 기간이 끝나고 보증금반환을 청구했을 때, 다음 임차인이 입주하면 보증금을 내어 준다는 임대인의 횡포 때문에 급히 보증금을 구하느라 진땀을 흘린 적이 종종 있었고, 거기에 각 종 관리비 또는 알 수 없는 항목의 공제금을 일방적으로 제외하고 내어주는 것도 다반사. 임차인은 화가 나지만, 이사가 급하고 분주한 상황에서 일단 임대인이 내어 주는대로 수령하고 넘어간 적이 한 두 번이 아니다.
|
임대차계약관계에서 빚어지는 이러한 각종 분쟁상태를 어떻게 하면 사전에 예방할 수 있을지, 이종명 변호사의 열린 제소전화해 센터를 찾아보았다.
Q. 최근에는 임대차계약관계에서 일어날 수 있는 각종 분쟁상태를 예방하고 해결하기 위하여 '제소전화해'라는 제도를 이용하는 사람들이 급증하고 있다고 들었는데요. '제소전화해' 제도에 대해 간략히 설명해 주십시오.
A(이종명변호사): 제소전화해란, 용어 그대로 '소송을 제기하기 전에 화해를 성립시키는' 제도를 발합니다. 법적 분쟁상태에 있으나, 정식 소송으로 커지는 것을 원하지 않는 경우, 양 당사자가 일정 선에서 합의한 내용의 화해를 성립시켜 달라고 신청을 하는 것입니다. 어느 일방을 위한 판결이 아닌 '서로가 한 걸음씩 양보한 화해'라는 점에서 큰 의의를 가집니다. 그러나 일단 '제소전화해'가 성립되면, 그 화해조서는 대법원확정판결과 똑같은 효력을 갖게 됩니다.
Q. 제소전화해의 대상은 꼭 '부동산임대차계약' 관계에 한정되나요? 또한 화해조서 작성양식 또는 진행절차를 간단히 설명해 주세요.
A(이종명변호사): 제소전화해의 대상에는 제한이 없습니다. 당사자간의 계약의 대상이 될 수 있는 사항이라면 부동산에 관한 계약이 아니라고 하더라도 제소전화해의 대상이 됩니다.
제소전화해 신청에 특별히 정해진 형식은 없으며, 제소전화해를 신청하는 원인과 양 당사자가 원하는 화해조항들을 적고, 입증서류 등을 첨부하여 법원에 제출하고, 기일 통지가 오면 출석하면 됩니다. 다만, 제소전화해는 '화해'이기 때문에, 어느 일방이 기일에 출석하지 않으면, 화해는 성립할 수 없습니다.
Q. 임대인은 대리인을 선임하겠다고 하고, 임차인은 직접 법정에 출석하고 싶습니다. 이것이 가능한가요?
A(이종명변호사): 직접 화해성립 절차에 참여하고 싶은 당사자는 당연히 직접 출석하셔도 되며, 일방만 대리인을 선임하는 것도 가능합니다. 다만 여기에서의 대리인은 변호사나, 상법상의 지배인, 또는 일정범위 내 법률이 허용하는 대리인이며, 아무 개인에게나 위임하는 것은 어렵습니다. 별도의 법원의 허가 절차를 밟아야 합니다.
Q. 부동산의 인도를 목적으로 하는 제소전화해를 신청하는 경우, 첨부서류에 있어서 주의 할 점이 있다면요?
A(이종명변호사): 부동산이 개별 등기되지 않은 건물의 일부일 경우에는 그 부분이 특정 된 도면을 첨부해야 합니다. 미등기건물일 경우에는, 제소전화해 신청 후 기일이 잡히기 전인 1, 2개월 안에는 등기가 나오는 것이 일반적이므로, 우선은 건축물대장을 첨부하여 절차를 진행하고 등기부를 추후 제출하는 방법도 가능합니다.
Q. 제소전화해를 신청한 이후에, 임차인이 변경되면 어떻게 되나요?
A(이종명변호사): 제소전화해성립 이후 해당건물의 점유자가 기존 임차인에서 제3자로 무단변경되었을 경우, 제소전화해조서가 채권적청구권에 기한 것이라면 새로운 점유자에 대해서는 건물명도 등의 강제집행이 불가능하다는 것이 판례의 태도입니다. 따라서 제소전화해신청시에는 이것이 '소유권에 기한 청구'라는 것을 명시하여 '물권적 청구권에 기한 청구'임을 나타내 주어야 할 것입니다. 이렇게 한다면 제소전화해성립 이 후 변경 된 점유자에 대해서도 강제집행이 가능할 것입니다.
다음으로 신청후 변론 종결시점 이전에 상대방이 변경되는 경우에는 변경된 점유자에 대한 강제집행이 불가능하다는 것이 통설이며, 이 경우 변경된 점유자를 상대로 새로운 화해신청을 하거나 명도소송을 제기해야 할 것입니다.
Q. 위와 같은 경우를 대비하여 '점유이전금지가처분'을 병행하는 것은 어떨까요?
A(이종명변호사): 점유이전금지가처분이 이루어지면 임차인이 타인에게 점유를 이전하게 되더라도, 가처분권자는 새로운 점유자에 대해서도 가처분의 효력을 주장할 수 있습니다. 그러나 점유이전금지가처분의 요건은 엄격하여, 1. 본안 소송이 진행 중이거나 임박해야 하며(긴급성), 2. 점유 이전이 확실이 예상되어 꼭 가처분을 해야 할 만한 사유가 있는 등(필요성)이 요구됩니다. 때문에, 이론상 점유이전금지가처분 신청이 가능하다 하더라도, 현실적 분쟁이 없는 임대차계약체결단계에서 이러한 가처분을 신청한다면 신청단계에서 기각될 가능성이 높습니다.
Q. 제소전화해를 신청하려는 분들에게 남기고 싶은 말씀이 있다면...?
A(이종명변호사): 제소전화해의 가장 큰 목적은 '화해'입니다. 즉, 권위있는 국가기관이 일방적으로 답을 내려주는 '재판'이 아니라, 양 당사자가 서로 양보하여 스스로가 타협점을 찾는다는 것에 큰 의의가 있다는 뜻입니다. 화해조항에 넣고자 하는 과도한 손해배상금 조항이나, 지나치게 짧은 이행 기간 등에 대하여는 수정·삭제하고, 조금씩 양보하는 것이, 양 당사자에게 공평한 제소전화해가 되기 위한 지름길입니다.
- 제소전화해에 대한 더 자세한 정보는 열린제소전화해상담센터 (전화 : 02-593-5542 ,인터넷홈페이지 www.adrialaw.com )를 통하여 얻으실 수 있습니다. -
전체댓글 0