"2.9억 아파트, 1.7억으로 떨어져야 미ㆍ일 수준"

산은硏 "한국 집값, 미·일 버블 붕괴 직전과 유사"

한국의 가구소득 대비 주택가격이 미국이나 일본보다 두 배가량 높다는 연구 결과가 나왔다. 이에 따라, 한국의 평균 주택가격이 미국, 일본 수준으로 돌아간다면 지금의 절반 가까운 수준에 떨어져야 한다는 의견이 제시됐다.

23일 산은경제연구소가 발표한 '국내 주택가격 적정성 분석'에 따르면 한국의 가구소득 대비 주택가격(PIR, Price to Income Ratio)은 2008년말 현재 6.26으로 미국(3.55), 일본(3.72)에 비해 두 배 가까이 높았다. 한국의 평균 주택가격은 가구소득보다 6배 이상 높다는 뜻이다.

서울 주택가격, 가구소득보다 12배 이상 높아

한국의 주택값이 주요 선진국에 비해 유난히 높은 이유는 경제위기 과정에서 전혀 조정받지 않았기 때문이다.

연구소가 지난 2008년 1분기부터 3분기 사이 주요 선진국과 한국의 주택가격지수를 비교한 결과, 이 기간 한국, 미국, 일본, 영국 등 4개 국가 중 주택값이 오른 나라는 한국이 유일했다. 연구소는 "정부의 부양정책과 저금리로 인한 과잉유동성에 의한 것"이라고 평가했다.

▲일본은 버블붕괴 이후 집값 하락 충격이 아직 회복되지 않았고, 미국은 집값이 빠른 속도로 물가 수준에 맞춰지는 모습이다. 반면 한국은 갈수록 아파트 가격과 물가의 차이가 커지고 있다. ⓒ산은경제연구소 제공

특히 서울의 주택값은 세계 주요 도시보다 훨씬 비쌌다. 지난 2008년말 현재 서울의 PIR은 12.64로 뉴욕(7.22), 샌프란시스코(9.09)보다 훨씬 높았다. 서울의 주택 평균값은 전국 가구의 평균소득보다 무려 12배 이상 비싼 셈이다.

이에 따라 연구소는 한국의 PIR이 미국과 일본 수준에 수렴하려면 현재 주택 평균가격이 지금의 절반 가까운 수준으로 떨어져야 한다고 평가했다.

연구소는 "2008년 한국의 PIR(6.26)이 미국과 일본의 같은 해 평균(3.64)에 수렴하려면 2억9000만 원인 한국의 평균 주택가격이 1억7000만 원으로 떨어져야 한다"고 지적했다.

서울 주택값, 얼마나 높나

연구소가 다양한 방법으로 한국의 주택가격을 평가한 결과는 모두 정상 수준을 크게 웃돌았다.

우선 연구소가 아파트 가격지수 변동의 장기추세를 조사한 결과, 현재 전국 아파트 가격은 장기추세치보다 12%가량 높았다. 연구소는 "실제 아파트 가격과 추정가격의 차이가 과거 부동산 버블기인 90년대 초반 양(+)의 값을 보였고, 2000년 이후에도 줄곧 이 같은 모습을 보였다"고 평가했다.

또 "2007년 이후 갭(실제 가격과 추정가격 차이)이 점차 큰 차이를 보이고 있다"며 "최근 3년간 아파트 가격이 추정가격을 웃돌고 있다"고 지적했다.

특히 강남은 2003년부터 본격적으로 실제 가격과 추정가격 차이가 양(+)의 차이를 보이기 시작, 2009년 말 현재 실제 가격이 장기추세 대비 31% 고평가됐다. 강북은 실제 가격이 장기추세보다 약 23% 높았다.

▲산은경제연구소가 추정한 아파트 가격 장기추세선에 따르면 앞으로 아파트 가격은 하향 안정되는 경향을 보인다. 그러나 강남의 실제 아파트 가격은 추정가격 대비 31% 고평가됐다. ⓒ산은경제연구소 제공

물가수준을 감안하면 강남의 아파트 가격은 장기추세보다 더 고평가됐다.

연구소는 "물가수준을 감안한 실질가격을 보면, 강남의 아파트 가격은 전고점(1991년 1분기) 대비 40% 정도 높다"고 지적했다. 전국과 강북은 전고점인 1991년 1분기 수준을 회복하지 못했다.

한국 주택가격, 美·日 버블붕괴 직전과 유사

이처럼 높은 한국의 주택가격은 미국과 일본의 버블붕괴 직전을 연상시킨다고 연구소는 경고했다.

연구소는 "한국은 90년대 초반 아파트 가격 상승률이 물가 상승률을 웃돌았고, 이후에도 큰 조정 없이 지속적으로 그 차이가 확대됐다"며 "현재 한국의 물가대비 아파트 가격의 상승 정도는 미국의 부동산 버블 피크인 2006년보다 더 크게 확대됐다"고 설명했다.

아직 심각하지는 않으나, 곳곳에서 위험신호가 감지된다고 연구소는 평가했다.

우선 연구소는 주택구입능력지수(HAI, House Affordability Index)로 볼 때 한국에서 주택을 구입하기가 선진국보다 더 힘들다는 점을 들었다.

주택구입능력지수란 가구소득이 중간수준인 가구가 주택가격이 중간수준인 주택을 구입하기 위해 표준 조건의 대출을 이용할 경우, 월소득으로 원리금을 상환할 수 있는가를 나타내는 지표다. 이 지표가 100을 넘으면 상환이 쉽고, 100 미만이면 원리금 상환이 어렵다는 의미다. 지난 2009년 3분기 서울의 주택구입능력지수는 61.7에 불과했다.

연구소는 "미국과 영국의 주택구입능력지수가 급락 후 점차 개선되는 반면 한국은 최근 6년간 보합 내지 악화되고 있다"며 "주택가격 하락 위험에 대비할 필요가 있다"고 설명했다.

가계부채가 지속적으로 늘어나는 점도 유의할 점으로 꼽았다. 한국의 가계부채 비율은 지난 2008년 3분기 65.8%에서 작년 3분기에는 68.3%로 2.5%포인트 올랐다.

연구소는 "가계부채 비율이 오르면 2~3분기 이후 가계대출 부실률이 상승하는 경향이 있다"며 "올해 상반기 가계대출 부실을 주시할 필요가 있다"고 했다.

▲한국의 개인가처분소득 대비 금융부채 비율은 2008년말 현재 140%로 주요 선진국 중 스위스, 영국에 이어 세 번째로 높다. ⓒ산은경제연구소 제공

가계대출 수준 자체가 버블 붕괴기 미국처럼 심각한 수준은 아니지만 그 속도가 빠르다는 점은 주의해야 한다고 연구소는 덧붙였다. 연구소는 "지난 2000년부터 2008년 사이 개인가처분소득 대비 금융부채 비율 증가율이 73%에 달했다"며 "이에 따라 2008년 개인가처분소득 대비 금융부채 비율은 한국이 스위스, 영국에 이어 세 번째로 높았다"고 밝혔다.

연구소는 "물가대비 주택가격 상승률, PIR, HAI 등 주요 부동산 지표가 모두 한국의 주택가격이 높음을 시사한다"며 "현재 한국의 주택 관련지표는 미국, 일본, 영국 등의 과거 부동산 버블 붕괴 이전의 모습과 유사하다"고 우려했다.