현재 민주노동당이 "무슨 일이 있어도 종부세 개정안 통과를 막겠다"고 벼르고 있지만, 원내 5석에 불과한 소수 야당이 이를 막기는 역부족이다. 보유세로써의 생명이 힘겹게 살아있는 '인공호흡기를 단' 종부세의 운명을 피하기는 어렵다.
이명박 정부와 한나라당은 핵심 지지세력인 '강부자'(강남 부동산 부자)들의 이해와 요구를 반영해 종부세, 다주택자에 대한 양도세 중과 폐지 등 부동산 세제 완화에 성공했지만, 아직 끝이 아니다. <프레시안>이 지난 5일 '포스트 종부세'를 논의하자는 취지에서 좌담을 가진 것은 이런 문제의식에 따른 것이다. 이날 김수현 세종대 교수, 이태경 토지정의시민연대 사무처장(토지+자유 연구소 연구위원), 이종석 진보신당 정책위원이 참석했다.
미국의 부동산 거품 붕괴가 근본원인인 미국발 글로벌 경제위기로 이명박 정부의 부동산 경기부양책의 위험성은 아직 피부로 느껴지지 않는다. 하지만 이명박 정부 집권 직전까지 부동산 거품이 계속 양산됐다는 점을 감안할 때, 이명박 정부 임기 내에 정반대로 부동산 거품을 억누르기 위한 정책이 필요한 시기가 올 가능성이 높다. 특히 최근 경제위기의 대응책으로 유동성을 늘리고 금리를 낮추는 등 갈데 없는 돈이 다시 부동산으로 몰릴 환경은 갖춰져 있다. 종부세가 '이름'만 남았다는 점 말고도 '포스트 종부세'를 논의해야될 이유다.
현재 진보진영에서 종부세의 대안으로 제시하고 있는 보유세 모델은 두 가지다. 시민단체인 '토지+자유 연구소'는 건물을 제외한 토지에만 보유세를 매기는 국토보유세를 제시하고 있고, 진보신당은 주택, 상가, 토지를 모두 합산한 부동산 자산을 기준으로 보유세를 매기자는 부동산부유세를 대안으로 내놓았다. 전자가 토지보유세의 본래 취지에 방점을 두고 있다면, 후자는 부동산 자산 규모에 따른 형평성 측면을 강조하고 있다. 하지만 양자 모두 보유세를 강화하고 과세 대상이 되는 부동산을 합산해야 한다는 점은 공통적이다. 그리고 이를 통해 거둬들인 세수는 지방균형발전에 집중적으로 쓰여야 한다는 생각도 동일하다.
또 이번 경제위기를 계기로 주택 소유에 대한 인식의 전환도 고민해야 한다. 과연 '자가 소유가 최선인가'라는 질문을 던져볼 필요가 있다는 지적이다. 미국의 서브 프라임 모기지 사태도 미국인들의 '내 집'에 대한 강한 열망이 근본 원인 중 하나다. '내 집'에 대한 열망은 수요를 증가시키고 결국 버블을 부추긴다. 우리나라의 '부동산 불패신화'를 떠받치고 있는 것 중 하나가 '내 집'에 대한 강한 집착이다. 이런 '자가소유에 대한 열망'은 진보진영 내에서도 다른 대안을 말하기 어렵게 했다. 하지만 이런 한계를 이제는 넘어서야할 때다. '내 집이 없어도 주거 안정에 대한 불안감 없이 살 수 있는 사회'가 더 바람직한 모델이 아니냐는 지적이다.
마지막으로 반대 여론이 빗발침에도 불구하고 집을 짓고 싶어 안달인 이명박 정부에게 집을 지을 수 있는 방법을 제시했다. 건설사를 살리는 차원에서의 집 짓기가 아니라, 정부 주도로 집을 지으라는 제안이다. 그러면 부실 건설사를 제외한 많은 이들에게 혜택이 돌아갈 수 있다.
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| ▲ ⓒ프레시안 |
인공호흡기 단 종부세, 어찌할 것인가
김수현 : 오늘(5일) 대담은 이제 진보진영에서 '포스트 종부세'를 논의할 시점이라는 생각 때문에 마련된 것이다. 국회에서 아직 종부세 개정안이 논의 중이고, 게다가 전체 감세안과 얽혀 여야간 딜(거래)이 될 가능성이 있어서 섣불리 예단하기 어렵고 조심스러운 측면이 있다.
현실적으로 시중의 관심은 부동산가 폭락이다. 부동산 가격이 급격하게 떨어지는 것을 막는 방법으로 이명박 정부식 외에 대안은 없는가가 관심사다. 이명박 정부에서 나올 패키지는 다 나왔다. 마지막 패키지가 양도세 중과와 분양가 상한제인데, 한시적이라는 표현을 달아서 분위기가 그렇게 가고 있다. 그래서 진보진영의 시장에 대한 대안은 무엇인가 내놓을 필요가 있다.
오늘 대담의 주제는 크게 세 가지라고 정리할 수 있다. 첫째, 포스트 종부세, 둘째, 당면한 위기 대응의 진보적 대안, 마지막으로 이번 경제위기를 계기로 장기적으로 어떤 관점에 입각해 주택정책을 펼 것인가이다.
우선 종부세의 그간 경과를 정리해보도록 하자.
이태경 : 이명박 정부가 처음 출범할 때는 종부세에 손대겠다는 얘기는 별로 안 나왔다. 이명박 대통령이 종부세에 대한 부정적 인식을 여러 차례 밝혔지만 종부세 개정의 구체적인 움직임이 여름부터 굉장히 빨라졌다. 결정적으로는 9.23 대책을 통해 종부세를 해체시키는 수준의 개정안이 나왔다.
종부세는 크게 3가지로 구성된다. 많은 국민들이 주택에만 관심이 많지만 그건 3개 중 하나다. 정부 개정안을 보면 주택분은 과세기준을 6억에서 9억으로 올렸고, 1-3%의 세율도 0.5-1%로 낮췄다. 나대지 등 토지에 대해서는 과세기준을 3억에서 5억으로, 사업용 토지는 과세기준을 40억에서 80억으로 올렸고, 세율도 낮추겠다고 한다. 사실상 종부세를 형해화시키는 것이다.
정부 안에서 결정적으로 빠져 있던 것이 세대별 합산이었다. 헌재 결정을 보겠다고 놔둔 것인데 11월13일 헌재 판결에서 세대별 합산에 대해 위헌 결정, 1주택 보유자에 대해 예외조치를 취하지 않은 것에 대해 헌법 불합치 결정이 나왔다. 9.23대책과 헌재 결정이 합쳐지면서 종부세가 깨끗이 사라지는 형국이다.
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| ▲ 김수현 교수. ⓒ프레시안 |
이종석 : 종부세가 껍질 밖에 안 남았다는 평가는 여러 가지 측면에서 가능하다. 종부세 세수만 보더라도 올해 기준으로 3조 원 내외였는데, 헌재 판결에 따르는 환급을 제외하더라도 정부의 개정안을 반영하면 2조2300억 원이 줄어들 것이라고 정부도 인정하고 있다. 그런 측면에서만 보더라도 껍질만 남는다는 게 사실이다. 헌재 판결이 어떻게 영향을 미칠지는 전망만 나오고 있는데 그것까지 반영하면 더더욱 세수는 줄어든다.
종부세 도입목적이 부동산 소유에 따른 조세형평성에 기여하고 부동산 가격안정과, 쓰임새가 지자체에 교부하도록 돼 있어 지방세정의 균형발전에 기여한다는 것이다. 적절한 과세 대상과 토지가격에 대한 통제력이 있으려면 과세대상자에게 적절한 금액이 부과돼야 한다. 이런 목적이 달성되기엔 힘든 상황이 됐다.
김수현 : 공히 헌재 결정으로 큰 손실이 있었고, 정부안대로 통과되면 종부세가 의미를 상실한다는 평이다. 하지만 정부안이 원안 통과될 것이냐는 한나라당도 부정적이고, 형식상 여야 협상에 맡겨진 상태다. 헌재 판결 이외 정부안이 확정된다고 단언하기는 힘들다.
그렇다면 현 시점에서 여당과 협상에 대해 어떤 전략을 세울 것인지 판단할 필요가 있다. 헌재 판결의 상태로 볼 때 추가로 야당이 노력하고 여당이 양보한다 하더라도 종부세 본질이 훼손된 것인가, 아니면 그럼에도 불구하고 지켜야하는 것인가. 민주당과 시민단체들은 공동전선을 펴 헌재 판결에도 불구하고 지킨다는 게 기본입장이다. 이에 대한 판단은?
민주당, 제대로 싸워라
이종석 : (지난 주) 비상시국회의가 열리고 한나라 제외한 제정당, 300개 넘는 시민단체가 현 국면의 중요 현안인 3대 과제와 10대 요구안을 발표했다. 국회에서 그대로 관철될 가능성은 없지만 공통의 인식으로 정리했다는 측면이 강하다. 이명박 정부 임기 내에는 그 요구안이 공통인식으로 상당기간 이어질 수밖에 없다고 보여진다.
한편 여야 협상은 그 자체가 종부세 취지를 보더라도 의미가 없는 게 아니냐는 판단이다. 주택분 세율을 1.5%까지 조정한다는 애기도 나오지만, 원래 종부세안과 정부 제출안의 중간 정도에 있는 것이냐. 거의 변동이 없다. 정부안과 거의 같다. 생색내기, 면피 정도의 수준일수 밖에 없다. 큰 판단에서 민주당이 시민단체와 공동행보를 한다고 하면 3대 방향, 10대 요구안을 중심으로 충실히 원내에서 관철하려는 모습을 보이는 게 민주당 스스로도 의미가 있는 게 아니냐.
이태경 : 종부세가 훼손된 상태라도 틀을 유지하자는 움직임이 있는데 그 자체가 무의미하다고 얘기할 수도 없고, 유의미하다고 얘기하기도 어렵다. 종부세가 제 기능을 하기 위한 포인트는 세율과 세대별 합산이다. 과세 기준은 조정할 수 있다고 보지만, 세율과 세대별 합산이 포기되면 제구실을 못한다. 처음에 설계했던 것으로 가동이 안 된다. 나머지라도 지키자는 몸부림도 의미가 있지만 거기에 올인하는 것보다는 공격적으로 새로운 것을 모색하자는 게 나을 수도 있다.
김수현 : 헌재 결정은 종부세가 정당하지만 한편으로는 문제가 있다는 것이었다. 하지만 문제가 있다는 게 결과적으로 큰 상처를 안긴 판결이었다. 그런 상태에서 국회에서 협상은 민주당이 시민사회단체 뿐 아니라 야권의 정신을 제대로 관철시켜야 한다는 지적이다. 종부세 정신은 이번 법 개정에서 지켜져야 하지만 그럼에도 불구하고 원 취지보다 너무나도 훼손됐기 때문에 두분 다 근본적인 대안을 모색해야 한다는 쪽에 무게를 두고 있다고 보여준다.
현재로서는 우리가 자진해서 종부세의 인공호흡기를 떼어 낼 필요는 없다. 이명박 대통령 임기 중에 더 강한 입법이 가능한가 하는 현실을 생각하면 있는 종부세를 지켜내는 게 마지막 안전판이 될 수도 있다고 본다.
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| ▲ 이종석 정책위원. ⓒ프레시안 |
이태경 : 단계적 접근은 필요하다. 잔존하거나 연명하는 상태라고 해도 완전히 포기할 것이냐, 그것은 아니고 중요한 전략적 목표가 될 것이냐. 그럼에도 불구하고 방점은 종부세 지키기에 올인하는 게 아니라 포스트 종부세를 생각하는 쪽에 있어야 한다. 왜냐면 종부세의 난점이 분명히 있다. 그래서 조중동의 공략의 빌미를 준 것 아니냐. 발전적으로 극복할 수 있는 대안을 논의해야 한다.
김수현 : 정리를 하자면 국회에서 논의 중인 종부세는 원안을 지키기 위해서 야권이 노력해야 하지만, 수세적으로 종부세의 이름을 지키는 수준을 넘어서 보다 근본적이고 철저한 보유세에 대한 대안을 제시해야 한다. 그리고 당장 이 정부에서 어떻게 한다는 것을 떠나 광범한 국민적 지지를 얻는 운동을 해야 한다는 정도로 요약할 수 있다.
이제 포스트 종부세에 대한 얘기를 해보자. 수정된 종부세의 한계를 극복하기 위해 제대로된 보유세를 구상해보자, 헌법적으로도 보다 완전하고 국민들을 좀 더 설득할 수 있는 보유세를 구상해보자는 단계로 얘기를 해보자. 먼저 진보신당이 제시한 부동산 부유세에 대한 설명을 부탁한다.
'빌딩 부자' 이대통령, 부동산 부유세의 모델 케이스
이종석 : 부유세가 최근에 나온 것은 아니라는 건 다 아실 것이다. 진보신당이 민주노동당으로 분리되기 전부터 민노당은 부유세를 정책으로 제시한 바 있다.
작년 대선과정에서 이명박 대통령의 재산신고관리내역을 보면, 총 재산 420억 중 대부분인 350억 원이 상가였다. 이 대통령이 실제 종부세를 내고 있는 것은 주택 1채와 토지12억 원이었다. 420억 자산가가 부담하는 세율이 굉장히 낮은 셈이다. 종부세가 토지, 주택에 대해서만, 그것도 분리해서 내는 한계가 있기 때문에 이런 현상이 발생했다.
현재 헌재의 위헌 판결은 수용하지 않을 수 없는 구조다. 그럼에도 불구하고 헌재가 종부세의 기본 취지에 대해서는 인정하고 있다. 이중과세, 원본잠식 등은 수용 안했다. 그렇다면 원래 종부세가 의도한 각각의 목적을 강화하는 방안으로 개정하는 게 맞다. 그렇게 보면 부동산 전반에 대해 세금을 내는 게 맞을 것 같다. 오피스텔과 상가로 과세대상을 확대하고, 세금 부과 방법도 종류별로 하는 게 아니라 전체 합산하는 게 목적에 맞다. 현행 종부세법으로 과세하면 9억짜리 집을 가진 사람은 종부세를 내고, 6억짜리 집과 3억짜리 땅을 가진 사람은 종부세를 안 내도 된다. 이건 형평성에 어긋난다.
또 종부세로 걷힌 세수는 부동산교부세라는 이름으로 지자체에 교부된다. 일차적으로는 취등록세의 지방세 감소분을 먼저 보전하고, 남는 금액은 지자체의 재정여건을 감안해 배분한다. 이럴 경우 광역시 등에 우선적으로 배분된다. 따라서 부동산 교부세도 균형발전이라는 애초 목적에 따라 균형발전 교부세로 이름을 바꾸고 전액 재정여건을 기준으로 교부하는 것으로 바꾸는 게 필요하다.
김수현 : 사실 종부세는 부유세라는 표현이 솔직할 것 같다. 재산과세라면 걸리는 것이 많다. 노무현 정부에서 종부세를 설계할 때 상가는 왜 안 넣었냐면 상가는 이미 임대소득세를 받고 있어 이중과세의 염려가 있었다.
부동산 종류가 다른 것을 합산하는 문제도 주택은 과표현실화가 잘돼 있는 반면, 토지는 엉망이고, 상가는 더 엉망이다. 따라서 주택이 과잉 대표될 수 우려가 있다. 일종의 평가 인프라 문제다.
진보신당이 구상하고 있는 부동산부유세의 경우, (금융자산에서) 순채무는 빼줘야 할 것 같은데 이 문제에 대해선 어떤 입장인가?
이종석 : 주택이 과대 대표되는 것 아니냐는 문제는 상가가 저평가돼 가치를 제대로 반영하지 못하는 것의 문제이지 합산 과세 자체가 불가능하다고 보기는 어렵다. 평가의 문제는 이후 과제 문제다.
부동산 부유세를 도입한다고 하더라도 현행 종부세에서도 산업용 토지는 저율과세하도록 돼 있어 건축물에 대해서도 이를 도입해 부동산 부유세를 만든다고 하면 충분히 설계는 가능하다고 본다. 산업용 건물, 영리활동에 사용되고 있는 건물과 관련해서는 소득세법과 법인세법에서 사업용 자산으로 신고하게 돼 있어 별도 합산하는 쪽으로 정리하면 경제에 미치는 영향을 완화시킬 수 있다.
금융 채무 부분은 완전한 부유세로 가기 위한 중간과정으로 이해하는 게 어떨까. 과세를 부동산 정도로 한정하고 채무부분에 대한 고려를 하지 않는 상황이라고 하면 그게 걸맞는 세율조정은 필요하다고 본다.
진보신당 안에서는 부동산 부유세가 종착점이라고 생각은 하지 않고 금융 채무까지 반영한 순자산으로 가는 게 맞다고 본다. 형식은 부유세지만 종합보유세의 의미로 생각하고 있다.
포스트 종부세, 토지보유세 본령에 맞게 설계해야
김수현 : 토지+자유 연구소에서는 포스트 종부세의 대안으로 국토보유세를 주장하고 있다.
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| ▲ 이태경 사무처장. ⓒ프레시안 |
아쉬운 것은 경제학적으로는 토지보유세에서는 가급적으로 건물은 과세하지 말라고 한다. 세입자들에게 일부 전가도 가능하다.
국토보유세는 토지보유세 본령에 맞게 설계하자는 취지다. 지금 종부세의 구조에 맞게 국세로 하고 건물은 과세 안 하려고 한다. 건물은 차츰 로드맵을 정해서 감세하고 나중에는 면세하는 것이 맞다고 본다. 건물 부분은 토지에 합해 과세하자는 것이다. 사업용 토지에는 민감한 부분이 있다. 현실적합성을 생각해 사이에서 절충점을 찾아야 될 것 같다.
이를 통해 발생하는 재원은 다양하게 쓸 수 있는데, 목적세로 해서 국토균형발전 재원으로 쓰는 게 좋을 거 같다. 여력이 된다면 사회적 안전망 확충을 위해 사용하는 것도 가능할 것 같다.
정밀하고 구체적이지는 않은데 이 정도 수준이다. 진보신당의 부동산부유세와 충분히 교집합을 찾을 수 있다고도 생각한다.
김수현 : 기본 전제가 두 가지는 동일하다. 보유세는 강화돼야 한다는 것과 이를 통한 재원을 균형발전에 주로 쓰도록 하자는 것이다.
또 하나의 공통점은 세금을 부과하는 부동산의 합산 폭을 넓혀야 한다는 것이다. 다만 방식의 차이가 있다. 토지정의 쪽은 토지 위주로 합산하자, 그렇게 하면 건물 등에 대한 복잡한 문제를 넘어설 수 있다는 주장이다. 반면 진보신당은 우리가 흔히 생각하는 부동산 개념으로 부동산을 다 합산하자는 쪽이다.
"차 떼고, 포 떼면 뭐가 남나" VS "과세기준과 세율로 상쇄 가능"
이종석 : 국토보유세와 관련해 물어보고 싶었던 게 몇 가지 있다. 토지부분만을 과세대상으로 삼자는 주된 논거 중 하나가 주택 등 건축물과 관련해 전가될 가능성이 있다는 것인가?
이태경 : 전가 가능성도 그렇고 공급 위축 가능성이 있다는 것도 있다.
이종석 : 전가 관련해서 사업자 입장에서 세금을 토지에 부과하는 것이냐, 건물에 부과하는 것이냐, 아무런 차이가 없다고 본다. 똑같은 금액이라면 어떤 식으로든 원가에 반영한다고 본다.
또 하나 공급위축과 관련해 종부세가 부동산 시장 안정이 주된 목적이라면 이는 주택 때문에 도입된 것이다. 현행 기준이라고 한다면 6억 미만의 주택은 종부세 대상이 아니기 때문에 공급 위축 가능성은 없다. 모든 건축물이 이로 인해 공급이 위축될 것이라고 보기 힘들다.
종부세의 의미를 제대로 살리려면 적절한 과세대상과 세수가 확보돼야 한다. 국토보유세는 현행 종부세와 비교하더라도 과세 대상에서 토지를 제외한 건물은 빠지고 산업용 토지는 빠진다. 현행 종부세 중에 헌재 판결로 그나마 얼마 남지 않은 것 중에 주택분은 빼고, 토지 중에 산업용 토지를 빼면 도대체 뭐가 남는지 의문이다.
이태경 : 국토보유세는 일단 청사진 정도로 이해해줬으면 한다. 아직 정밀한 시뮬레이션을 한 것은 아니다. 다만 토지보유세라는 본령에 충실하자는 것이다.
차 떼고, 포 떼면 세원이 줄어드는 것 아니냐는 염려는 공감이 되지만, 그런 현실적 고려와 토지보유세라는 이론 사이에서 이 둘을 어떻게 절충할 것인지 로드맵을 만들어야할 필요는 있다고 본다. 토지에 대해 세밀하게 평가해 싯가에 근접하게 되고, 과세 기준을 대폭 끌어낮춘다면 세원 부분은 상쇄될 것이라고 본다. 시간이 걸릴 것이다. 하지만 원칙적으로 가져가야지만 종부세처럼 중간에 왜곡되는 것을 방지할 수 있다.
김수현 : 토지에만 부과할 경우 과세기준이나 세율로 해결할 수 있는 부분이 있다는 지적이다. 종부세도 현실적 제약이 있고 이를 피해가려다 지금과 같은 모습이 됐고, 헌재에 가서 위헌 판결이 났다. 그래서 우리가 얘기하는 포스트 종부세는 가장 원칙적이어야 한다. 이것마저 이런저런 한계가 있다고 해서 왜곡하다보면 또 문제가 생길 수 있다.
현 시점에서는 차이점을 너무 부각시킬 필요는 없다고 본다. 일단 공통점을 기반으로 해서 기술적으로 위헌소지가 없고 국민들이 공감할 수 있는 쪽으로 구체화해야 한다.
또 하나의 변수가 로드맵이다. 종부세의 장점 중 하나가 과표현실화를 법에 명시해 놓았다는 것이다. 물론 이것마저 현 정부와 여당이 훼손했지만 예측 가능하도록 해놓은 좋은 선례라고 본다.
현실 제약을 단계별로 극복하는 로드맵을 제도화하고 거기에 따라가는 방식이 있을 수 있다. 앞에서 토지와 상가가 상대적으로 저평가됐다고 얘기했는데, 언제까지 과표현실화 수준을 높인다는 것을 법에 명시하도록 하는 게 필요하다.
문제는 이것을 언제, 어떻게 할 것이냐. 이명박 정권은 있는 종부세도 완화하고 있는데 포스트 종부세가 가능한 얘기인가.
이명박 정부 임기 안에 보유세 강화 재논의될 것
이종석 : 종부세 취지에 대해 동의하는 진영의 공론화 과정이 필요하다. 지금 시점에서 이 안을 갖고 어떻게 할 것이냐는 현실적이지 않다. 도입 취지를 살리기 위한 구체적인 형태는 각 진영마다 차이가 있다. 인식을 공유하기 위한 내부 작업이 지속될 필요가 있다고 본다.
왜냐면 일정한 시점에서는 이 문제가 다시 재론될 수밖에 없다. 부동산 시장의 여러 가지 변화가 현 정부의 감세안과 맞물려 국가재정 운영과 관련해 문제가 야기될 수밖에 없으므로 이명박 정부 임기 내에 다시 공론화될 수밖에 없다고 본다.
이태경 : 주체적 역량을 강화하는 게 필요하다고 본다. 국토보유세는 현재 흐릿한 상 정도다. 정밀하고 정치화하려면 현실도 들여다 봐야하고 시뮬레이션을 해야 한다. 진보신당도 마찬가지라고 본다. 진보진영 내에서 같이 연구할 필요가 있다. 손에 잡히고, 이론적인 난점도 극복해 토지보유세를 강화하자고 하면 자유주의자들도 반대하지 못할 것이라고 생각한다.
국제적인 경제 상황에 따라 조금 달라지겠지만 역설적이게도 이명박 정부가 시도한 일련의 드라이브, 부동산 투기 조장을 통한 경기부양책 때문에 부동산 시장이 다시 한번 요동칠 상황은 갖춰졌다. 지금도 유동성이 많고 규제는 다 풀었다. 임기 안에 객관적 조건이 보유세 강화 논의를 촉발시킬 가능성이 높다.
김수현 : 종부세는 부활할 수밖에 없는 운명이다. 우리나라는 자산 중 부동산이 80%를 차지하는 기형적 구조다. '부동산 불패 신화'가 아직 죽은 게 아니라서 보유세 강화의 사회적 책무를 버릴 수 있는 단계가 아니다.
노태우 정부 당시 토지공개념, 토초세(토지초과이득세) 등을 하다가 헌재가 헌법불합치 결정을 내려 보유세 강화 정책이 다 죽어버렸다. 그 뒤에 별다른 준비 없이 노무현 정부 들어 보유세로 종부세를 설계한 후유증도 있었다고 본다. 만약 종부세 이전에 보유세 강화 논의가 준비돼 있고 그 합의를 채택했다면 헌재도 이런 판결을 내리기 쉽지 않았을 것이다. 이명박 정부가 보유세 강화를 채택하든 안하든 사회 전체의 책무로 준비해야 한다.
다음으로 현 시장 상황이나 당면한 위기를 어떻게 볼 것인가 논의했으면 한다. 다들 이른바 시장전문가들이 아니라서 말하기 어려운 측면도 있지만 이른바 시장전문가들이 이제까지 시장상황을 한 번도 맞춘 적이 없다는 점에서 오히려 말할 수 있다고 본다.
부동산 시장, 'L자형'으로 상당기간 갈 것
이태경 : 지금 시장을 상황을 어떻게 보는가. 어렵다. 일각에서는 대폭락 예측하는 분들도 있고 설왕설래하는데 시장 상황만 놓고 보면 버블세븐은 꽤 빠지고 있다. 다른 지역은 별로 안 빠졌다. 수도권은 2006년 가을 무렵에 많이 올랐지만, 버블세븐에 비해서는 별로 안 올랐기 때문이다. 80년대 말은 전국적이고 주거 형태를 불문하고 올랐다. 반면 노무현 정부 때 투기는 수도권, 버블세븐, 아파트 위주로 올랐다. 부동산이 얼마나 거품이 끼어있는 것이냐. 버블세븐 이외에는 버블이라고 얘기하기가 어렵지 않나.
전반적으로 집값이 50% 빠진다고 예측하시는 분들을 보면 용감하다는 생각도 드는데 글로벌시장이 안정을 빨리 찾으면 가격 하락이 완만하게 진행되다 중단되지 않을까. 부동산은 주가에 비해 더디다. 가계자산의 80%가 묶여 있고 하방경직성이 강해서 늦게 반영된다. 글로벌 시장이 안정을 찾으면 하락을 멈출 것이다.
그러나 미국, 중국, 유럽이 미궁에 빠져 걷잡을 수 없는 상황으로 간다면 대대적인 가격 급락을 피하기는 어렵다.
이종석 : 시장 상황은 잘 모르겠다. 하지만 두 가지가 판단기준으로 중요하다. 하나는 부동산 가지고 돈 벌 수 있고 돈 버는 게 상식이라는 것이 보편적 정서였다면, 이번 위기를 계끼로 어느 정도까지 변화될 수 있는가가 중요하다. 평범한 국민들, 집 한채 있었으면 좋겠다, 집 있는 분들은 좀 더 큰 집이었으면 좋겠다는 생각을 갖고 소박하게 움직이는 분들의 동기 중 하나가 기왕이면 차익을 남겼으면 하는 것이다. 하지만 부동산을 갖고 돈 버는 게 힘들다, 위험부담을 감수해야 된다는 게 통용돼서 그 대열에 합류 안 하는 사회적 정서가 어느 정도까지 영향을 미칠 것인지가 중요할 것 같다.
전반적인 경제 여건과 직접적인 연관이 있는데, 부동산 가격이 바닥이라 하더라도 다른 경제여건이 호전되지 않으면 현금동원력이 없어 투기로 불붙기는 쉽지 않을 것 같다. 현재 투자 수단 중 한 축인 주식이 주가가 많이 떨어져 개인 투자자들이 손해를 많이 봤다. 또 경제상황 때문에 사업이나 고용상 불안감도 크다. 위기가 곧 기회라고 공격적인 투자를 하는 분도 있겠지만 자기의 미래도 불확실한 상황에서 무리하게 나서려는 모습은 당분간 없을 것이라고 본다. 따라서 가격 하향 추세는 당분간 지속될 것이라고 본다. 언제 반전될지는 경기가 어느 시점에 호전될 것이냐, 또 부동산을 바라보는 인식의 전환에 따라 변화 여지는 충분히 있다고 본다.
김수현 : 전반적인 경제상황이 큰 변수이지만, 상당기간 떨어질 것이고 그 깊이와 폭을 알기는 어렵다는 지적은 공통적이다.
97년 외환위기 이후는 부동산이 급락했다 급등했던 V자형을 보였다. 이번에도 그렇게 되지 않겠냐는 의견을 가진 분들은 부동산가 폭등을 주장한다. 반면 폭락을 주장하는 분들은 그때와 다르다는 것이다.
외환위기 이후에는 외환위기 전 7-8년 동안 가격 하락 국면이었다. 김대중 정부가 외환위기 없었다면 부동산 규제를 강화해야 할 시점이었다. 그런데 이게 외환위기 때문에 부동산 규제를 풀어 이후 가격이 폭등한 것이다.
하지만 이번에는 그때와 달리 거품이 끼었고 공급이 많이 됐다. 그래서 상당기간 지금의 하락이 지속돼 L자형으로 갈 것이라는 이들이 꽤 많다.
강남이 물가상승률을 포함하면 제일 많이 내렸다. 노무현 정부 당시 주거용 주택공급이 부족하지 않았기 때문이다. 전세금 하락 폭이 주택가격 하락 폭보다 낮다. 이런 지표를 보더라도 부동산가 하락이 상당히 오래갈 것 같다.
다시 질문을 드리면 현 정부와 여당은 부동산가 하락을 막기 위해 각종 규제완화책을 내놓고 있다. 이것이 시장 상황에 어떤 영향을 끼칠 것으로 보는가.
MB정부, 시장 질서를 깨서는 안 돼
이태경 : 이명박 정권 출범 이후 부동산 정책 중 큰 게 6개 나왔다. 8월 이후 보름에 하나씩 나오다시피 했다. 이를 통해 풀 수 있는 규제는 다 풀었고, 분양가 상한제와 다주택자 양도세 중과 정도가 남았는데, 이것도 없애는 것을 검토 중이다.
이명박 정부의 부동산 정책은 크게 2개의 축이다. 하나는 공급을 확대하겠다는 것이고, 다른 하나는 규제 완화다. 현 정부 들어 투기적 가수요를 억제할 수 있는 대책을 다 날렸다. 주택담보 대출도 많이 느슨해졌고 곧 풀릴 것 같다. 개발이익환수정책도 다 없어졌다.
이런 상태에서 주택 공급을 계속 늘리면, 그동안 실업률은 줄고 경제성장률도 끌어올릴 수 있다. 하지만 지금도 공급이 많다. 수도권의 경우 주택보급률이 100%가 넘는다. 그렇게 늘려놓으면 누가 사줄 것이냐. 많은 사람들이 빚내서 집 사고 대출금리가 올라 허덕이는 상황이라 사줄 수 있는 사람은 고소득자들뿐이다. 공급확대는 사실상 다주택 권장안이다. 이 둘을 패키지로 해서 정책을 펴고 있다고 보는 게 정확하다.
그렇다면 이명박 정부의 정책이 효과를 발휘할 것이냐. 회의적이다. 시나리오가 두 가지인데, 우선 글로벌 시장이 안정화되면서 거시경제지표가 좋아지는 경우다. 그러면 부동산 가격이 들썩일 가능성이 크고, 노무현 정부 때처럼 인상적이지는 않을 수 있지만 움직일 가능성이 크다. 저금리 기조가 유지될 가능성도 크기 때문이다.
두 번째는 글로벌 시장이 안정 못 찾을 경우다. 후자로 가는 경우에는 공급은 많이 되지만 매수는 제대로 일어나지 못하고, 그러면 부동산 시장이 경착륙된다. 이는 금융시장으로 직결된다. 현재 금융권의 부동산담보 대출이 230조 정도이고, 가계부채의 35%가 부동산담보 대출이다. 아직까지 연체율이 나쁘지 않은데 급락하면 견뎌내기 쉽지 않을 것이다. 그 자체가 실물에 영향을 미칠 것이다. 일본의 붐 앤 버스트식의 불황으로 접어들 가능성이 굉장히 크다.
둘 중 어떤 것이 되던 간에, 가격이 급등하든 경착륙하든 굉장히 불행하다.
이종석 : 현 정부의 정책은 부동산을 고려했다기 보다는 건설경기를 고려한 측면이 훨씬 더 크다. 어떤 식으로든 일감을 많이 만들어줘야 한다는 측면이 더 크다.
원래 의도했던 건설경기 활성화와 경기진작으로 이러질지에 대한 평가는 논외로 치고, 그렇게 도입된 각각의 정책이 야기하게 되는 주거와 관련된 여러 가지 분야에 있어 안 좋은 결과를 낳을 가능성이 있는 게 아니냐. 어떤 식으로든 예전에는 수요가 뒷받침 돼서 소화가 됐다. 부동산 시장 여건 때문에 빚을 얻어 집을 산다고 하더라도 오를 수 있다는 가능성을 두고 집을 샀는데, 지금은 그런 상황이 아니다. 건설업체를 독려하고 공급확대를 위한 인센티브를 주더라도 시장에서 소화할 수 있는 가능성은 희박하다는 측면에서 현재와는 유리되는 결과일 수 밖에 없다.
김수현 : 개인적으로 부동산 가격이 오르는 측면에서 정책을 했던 입장인데, 지금처럼 가격이 내릴 때 정책을 하면 무엇을 하게 될까 고민을 해보았다. 현 정부가 노무현 정부가 만들어놓은 많은 안전장치나 시장 질서를 깨고 있는 것을 안타깝게 지켜보면서 나라면 어디까지 해제할 수 있을까 고민을 하는데, 물론 부동산 시장이 급랭하는 단계에서는 풀어줘야 할 것도 있다. 그런 점에서 전매제한이나 투기지역 해제 등은 조정할 수 있다고 본다.
하지만 상황이 바뀌더라도 안 바꿔야할 것이 있는데, 바로 세제다. 시장 상황 따라 세제가 따라 바뀌면 '부동산 불패론'을 다시 확인시켜주는 것이다. 다주택 양도세 중과가 2004년부터 도입됐는데 그걸 풀어주게 되면 정부 계획에 맞춰 팔았던 사람만 멍청한 사람이 된다. 시장질서가 깨지는 것이다. 양도세 다주택 중과, 분양가 상한제 등이 이런 것이다. 사회적 합의를 거쳐 도입된 정책들인데 경기를 이유로 변변한 공론화 절차 없이 행정절차로 폐기하려는 것은 매우 위험한 조치라고 본다. 시장에 대한 신뢰마저 깨지고 나중에 회복 국면에서 더 큰 혼란을 야기할 수 있다.
이태경 : 정부가 공급 확대 정책을 통해, 일자리를 만들고 실업을 흡수할 수 있다고 본다. 다만 그걸 재정을 투입해서 공공부문 발주를 하라는 것이다. 이를 통해 실업을 흡수하고, 지어진 주택을 공공임대 주택으로 확보하면 된다. 경제에 가장 충격을 주지 않는 방식의 경기부양책이다.
김수현 : 아주 중요한 지적을 했다. 정당들도 이걸 좀 요구해야 될 것 같은데, 지금이야말로 공공부문이 주택을 지을 때다. 민간이 못 지을 때 공공부문이 짓고 3년 뒤에 완공했을 때 경기가 좋아지면 팔면 된다. 팔지 않더라도 임대주택으로 운용하면 된다. 지금 수도권에 과감히 환매를 받아서 정부가 주택을 지어야 한다고 본다.
이번 경제위기를 계기로 전 세계가 혹독한 경험을 하고 있다. 교훈을 교훈으로 못 받아들이는 사회가 가장 우둔한 사회라고 생각한다. 어떤 의미에서 미국은 80년대 주택대부조합 위기 이후 불과 20년 만에 부동산발 경제위기를 다시 경험하고 있는 셈이다. 버블기에는 자산 거품이 주는 마력 때문에 과거의 교훈을 잘 떠올리지 못한다.
지금 일부 언론 등에서는 남의 나라에서 시작된 경제문제가 우리를 덮쳤다는 외인론을 핀다거나 부동산 위기가 아니라 단순 금융위기로 보고 있다. 그러나 1-2년만 거품을 더 키웠으면 내인적으로 부동산 거품 붕괴가 일어났을 것이라는 생각을 가져야 한다. 사회 전반적으로 부동산과 자산거품, 올바른 보유문화에 대한 진지한 반성이 필요하다.
자가소유가 과연 최선의 정책인가
이종석 : 과연 지금 교훈을 얼마나 얻고 있는지에 대해서는 자문해봐야 한다. 국민들도 마찬가지다. 아직은 체감정도가 크지는 않은 것 같지만 경제상황이 더 악화될 가능성은 충분히 있다.
세금 문제에 대해 얘기를 하면 종부세의 도입취지에 대해서는 외우고 싶을 정도로 높이 평가한다. 하지만 그것으로 막지 못해서 부동산 가지고 나도 세금 적게 들이고 돈 좀 벌겠다는 대열을 만들어냈다. 부동산 자산이 전체 자산의 80%인 상황에서 자신의 능력에 대한 세금을 부담해야 한다는 정서가 생겨야 하고 이를 만드는 일차적인 수단이 종부세다. 그래서 지금 국면에서는 원칙을 견지하는 게 필요하다.
부동산과 관련해서는 인식의 전환이 중요하다. 당사자가 인식의 전환을 하기 위한 제도적 기반을 마련할 수 있는 시장 환경 조성이 필요하다. 어떻게 주택, 부동산의 문제를 투자의 논리가 아니라 국민의 기본권으로 안정화시켜 나갈 것이냐에 집중해야 한다.
이태경 : 미국발 금융위기가 전 세계를 흔드는데 본질을 호도하고 있는 측면이 있다. 파생금융상품이 가까운 원인일 수는 있다. 근본 원인은 당연히 부동산이다. 부동산가격이 올랐고 그 기반 하에서 파생금융상품이 설계되고 뿌려질 수 있었던 것이다. 그 본질을 볼 필요가 있다.
붐 앤 버스트의 참상이 모든 것을 초토화시킨다는 교훈을 얻어야 한다. 우리는 요행히 피했는데 이명박 정부가 지금 다시 한번 거품을 키우려고 노력해 염려가 된다.
이 사태의 본질이 무엇인지 직시할 필요가 있다. 부동산을 가지고 불로소득을 얻고, 다시 이런 자산거품이 붕괴되는 과정에서 어떻게 재앙이 나타나는지 면밀히 살펴볼 필요가 있다.
주택 소유에 대해서도 본질적으로 사고할 필요가 있다. 우리나라는 자가보유율이 65%에 이른다. 결코 낮은 수준이 아니다. 이명박 정부는 공급 확대를 통해 자가보유율을 높여야 한다고 하는데, 미국이나 영국의 경우 주택보급률이 우리보다 높은데도 투기가 일어난다.
우리나라는 그동안 주택을 자가 소유하도록 권장하고 정책적으로도 혜택을 줬다. 하지만 자가 소유를 권장하는 정책이 오히려 버블을 키우는 측면이 있다. 미국의 서브프라임 모기지 사태가 대표적인 예라고 할 수 있다. 자가 소유가 절대선이냐. 독일, 오스트리아, 스위스는 임대가 활성화돼 자가 소유가 많지 않다. 하지만 주거 안정에 대한 큰 불안감 없이 잘 산다. 그런 인프라를 구축하는 게 필요하다.
공급, 수요억제, 서민 주거안정, 금융대책 등을 총체적으로 같이 보는 게 필요하다. 투기적 가수요를 억제하면서 세제를 계속 강화시키고, 부동산 거래를 투명화 시키는 노력을 계속하고, 이런 정책이 일관적으로 추진된다면 불로소득에 대한 추구나 투기 목적으로 집을 갖겠다는 것은 줄어들 수밖에 없다.
하지만 정말 염려되는 것은 이명박 정부가 완전히 거꾸로 가는 것이다. ABN(Anything But Noh ; 노무현 정부가 했던 것은 모두 안 된다)식의 태도는 정말 안타깝다.
김수현 : 지금 상황은 단순한 경기변동으로 볼 때가 아니다. 외부적 요인의 경기침체가 아니라 우리 내부에서 동일하게 잉태됐던 부동산 집착, 거품이 꺼지는 국면이다. 우리도 불가피하게 그 고통스러운 과정을 겪어야 할 것 같다.
반성해야할 대목은 진보진영에서도 부동산 정책과 관련해서는 경기대응적 수준을 못 벗어났다는 점이다. 시민사회단체도 오래된 이슈에 집착했다.
이번 위기를 계기로 진보진영에 던져진 숙제는 그것보다 훨씬 더 깊이가 깊다고 본다. 이명박 정부가 잘 하냐, 못 하냐의 문제가 아니고 우리 사회의 주택 소유와 임대 정책에 대해 사회가 합의할 수 있는 그림을 그려내야 한다. 진보진영 전체가 제대로 의제화해서 들여다보기를 해야 될 것 같다. 종부세 논쟁을 넘어서 가려져 있던 것들을 찾아봐야 될 시점이다.
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