7월부터 '허위계약서' 적발되면 비과세 혜택 '물거품'

거래 상대방 유혹에 넘어가면 '세금폭탄' 각오해야

앞으로 주택을 사고 팔 때 허위계약서(일명 '다운계약서'나 '업계약서')를 작성하라는 공인중개업자나 거래 상대방의 유혹에 응할 경우 '비과세 혜택'을 못받을 각오를 해야 한다.

3년 이상 보유한 1세대 1주택자로 양도소득세 비과세 혜택을 받는 경우라도, 나중에 허위계약서를 작성한 사실이 적발되면 양도세를 고스란히 물게 된다는 것이다.

7일 국세청은 "오는 7월1일부터 작성된 매매계약서를 기준으로 허위계약서를 작성하면 양도세 비과세나 감면 혜택이 취소된다"고 밝혔다.

비과세 혜택 예상하고 '다운계약서'로 매입하면, 3년 뒤 큰 코 다쳐

지금까지는 비과세 요건을 충족한 1세대 1주택자가 자신은 어차피 양도소득세를 내지 않는다는 점을 믿고 주택을 팔 경우, 또는 비과세 요건을 충족한 뒤 팔 것으로 예상하고 주택을 매입할 경우, 허위계약서 작성에 응하는 경우가 많았다.

'다운계약서', 즉 실거래가격보다 낮춘 가격으로 거래가 이뤄진 것처럼 매매계약서가 작성되는 경우는, 주로 매도자가 양도소득세를 줄이기 위해 매입자에게 요구한다. 매입자는 나중에 이 주택을 매도할 때 비과세 요건(3년 보유)이 충족된 이후로 예상할 경우 이 요구에 응하게 된다. '다운계약서'는 일반인들의 거래에도 상당히 많이 이뤄지는 게 현실이었다.

반대로 '업계약서' 즉 실거래가격보다 비싸게 거래가 이뤄진 것처럼 매매계약서가 작성되는 경우는 주로 매입자가 나중에 이 주택을 매도할 때 양도소득세를 적게 내기 위해, 비과세 요건을 충족한 매도자에게 요구한다. 주로 투기꾼에 해당하는 이런 매입자와 거래하는 경우는 드물지만 '비과세 요건을 충족한' 매도자는 이런 매입자에게 모종의 대가를 받고 응하는 사례도 적지 않았다.

그동안 이런 허위계약서가 사후에 적발되더라도 비과세 요건을 충족했던 거래자는 세금을 추징당하지 않았다. 하지만 7월 1일 이후 작성되는 매매계약서가 허위인 것으로 드러나면 앞으로는 비과세 혜택을 받지 못하고 추징을 당하게 된다.

예를 들어, 7월1일 이후 매매계약서를 작성하면서 3년전 2억원을 주고 샀던 주택을 8억원에 팔면서도 9억5000만원에 판 것처럼 '업계약서'를 작성해도 비과세 혜택을 받는 매도자는 어차피 세금을 내지 않는다. 하지만 나중에 적발되면 최고 33%의 양도세가 부과된다. 이 사례에서는 양도차익에 각종 공제를 뺀 과세표준은 4억4894만원으로 산출세액은 약 1억3500만원에 달한다.

그뿐이 아니다. '업계약서'가 공인중개사가 서명한 계약서가 아닌 경우 거래 양 당사자에게는 과태료도 부과된다. 실거래가는 8억원이면서 1억5000만원을 높인 경우, 높인 가액이 실거래가의 10~20%미만에 해당돼 취득세만큼이 과태료가 된다. 취득세는 거래가역의 4%이므로 이 사례에서 과태료만 3200만원에 달한다.

'다운계약서'의 경우도 마찬가지다. '다운계약서' 작성에 응해 주택을 산 사람이 나중에 비과세 요건을 충족한 상태라도 나중에 매도하다가 이 사실이 적발되면 비과세 혜택이 없어진다.

4억5000만원에 샀지만, 4억원으로 '다운계약서'를 작성한 경우, 3년 뒤 이 주택을 8억원에 매도했다가 적발되면 고스란히 양도소득세를 물어야 한다.

이 사례에서는 양도차익에 각종 공제를 뺀 과세표준은 2억5438만원으로, 최고 33%의 세율을 적용하면 산출세액은 약 7100만원이 된다. 또한 허위계약금액(5000만원)이 실거래가액의 10~20% 미만에 해당해 취득세만큼 과태료(1800만원)이 나온다.