지분형 분양주택은 짝퉁 반값아파트다

[기고] 토지임대부 및 환매조건부 주택이 대안

대통령 인수위원회가 지난 17일 발표한 지분형 분양주택을 둘러싸고 논란이 한창이다. 논란의 핵심은 무엇보다 지분형 분양주택의 수익성(분양가능성)과 투기가능성이다.
  
  인수위는 지분형 분양주택의 경우, 분양가상한제가 적용되는 공공택지를 대상으로 하기 때문에 주변의 시세보다 20% 이상 저렴하고 따라서 일정정도의 수익성이 보장되는 만큼 분양에 별다른 어려움이 없을 것이라고 밝히고 있다.
  
  정부가 제도적으로 보장하는 부동산 불로소득 시장의 출현
  
  그러나 실수요자(무주택자)의 경우는 그렇다 하더라도 겨우 주변시세보다 조금 낮은 분양가를 노리고 지분형 분양주택에 투자할 사람들이 있을지는 매우 의심스럽다. 그런데 지분형 분양주택의 성패는 단연 49%의 지분을 얼마나 효과적으로 매각하느냐에 달려있다. 따라서 지분 매수자들에 대한 인센티브 제공은 당연한 논리적 귀결이라 할 것이다.
  
  아니나 다를까! 인수위는 펀드 등 민간투자자의 지분에 대해서는 종합부동산세를 부과하지 않을 방침을 천명하고 있다. 또한 펀드 등 민간투자자의 지분에 대해서는 재산세, 양도세, 거래세(취득·등록세) 등에 대해서도 일정 부분 감면혜택을 주는 방안을 강구 중인 것으로 알려지고 있다.
  
  이는 사실상 정부가 합법적으로 보장해 주는 부동산 불로소득 시장이 새롭게 형성됨을 의미한다. 더구나 지분형 분양주택이 수도권의 인기지역 위주로 분양될 가능성이 높다는 점을 감안하면 지분형 분양주택은 부동산 투기의 뇌관이 될 가능성이 매우 높다 하겠다.
  
  지분형 분양주택은 이를 소유한 실수요자와 지분소유자를 모두 만족시킬 수 있을지도 모른다. 그러나 이를 위해서는 지분형 분양주택의 가격이 시장 수익률을 지속적으로 상회해야 한다. 그리고 이는 부동산 시장 안정에 항상적인 위협요인으로 작용할 가능성이 크다.
  
  토지임대부 및 환매조건부가 대안
  
  처음부터 인수위는 '반값아파트'라는 포퓰리즘 색채가 짙은 정책목표에 지나치게 집착했다. 그러다 보니 이 정책목표를 달성하기 위해 부동산 불로소득을 제도적으로 보장해주는 악수를 두고 만 것이다.
  
  기실 토지의 공공성 강화 및 서민주거복지를 동시에 달성할 수 있는 주택공급방식은 이미 나와 있다. 토지임대부 및 환매조건부 주택이 바로 그것이다. 일각에서는 지난 군포부곡지구 반값아파트 도입의 실패를 예로 들면서 토지임대부 및 환매조건부 주택공급방식은 이미 폐기된 것처럼 인식하고 있지만 이는 매우 잘못된 생각이다.
  
  군포부곡지구에서 분양된 이른바 '반값아파트'는 정책목표의 모호성, 지나치게 높은 분양가, 향후 공공택지에서 분양하는 주택은 토지임대부-건물분양 및 환매조건부 방식으로 공급한다는 예고의 부재, 청와대를 비롯한 정치권과 언론의 무관심 등의 원인으로 좌초된 것 뿐이다. 이를 마치 토지임대부 및 환매조건부 공급방식의 파산으로 낙인찍는 것은 바람직하지 않다.
  
  여전히 토지임대부 및 환매조건부 공급방식은 불로소득 환수 및 국공유지 비축, 서민주거복지를 위한 최적의 주택공급방식이다. 이명박 당선인은 지금이라도 지분형 분양주택 공급방침을 철회하고 토지임대부 및 환매조건부 주택공급 방식을 새로운 주택공급방식으로 채택하길 바란다. 토지의 소유 및 처분시에 발생하는 불로소득의 전유를 당연하게 생각하는 한 부동산 문제의 근본적인 해결은 불가능하다는 사실도 이 당선인은 기억해야 할 것이다.