건교부, 판교신도시 분양계획 확정 발표

분양 청약접수 4월 3일부터, 당첨자 발표는 5월 4일

올해 분양시장을 뜨겁게 달굴 판교신도시의 3월 분양계획이 최종 확정됐다.

공급대상은 국민주택 규모(전용면적 25.7평) 이하로 임대 3576가구, 분양 5844가구 등 모두 9420가구이며, 임대는 3월 29일부터 4월 13일까지, 분양은 4월 3일부터 18일까지 청약접수를 받아 5월 4일 당첨자를 일괄 발표한다.

평당 예상분양가는 1100만 원 내외로 주변 시세와 입지 여건을 감안할 때 2억 원 가량의 차익이 예상돼 200만 명에 달하는 수도권 일반 1순위자의 청약경쟁률은 최고 3090 대 1까지 가능할 것으로 보인다.

그러나 모델하우스는 당첨자 발표 후 공개되기 때문에 청약 예정자는 직접 눈으로 보지 못하고 집을 선택할 수밖에 없다.

건설교통부는 판교 분양의 당첨자에 대해서는 국세청의 도움으로 자금출처를 조사하기로 하는 등 투기행위를 원천 차단할 방침이다.

건교부는 재정경제부, 국세청, 성남시 등 관계기관들과의 회의를 거쳐 이같은 내용을 골자로 한 판교신도시의 3월분 주택분양 대책을 확정했다고 26일 밝혔다.

이 대책에 따르면 분양물량은 민간 공급분의 경우 18평 이하 143가구, 18평 초과 25.7평 이하 3517가구이며, 주공 공급분은 18평 258가구, 18평 초과 25.7평 이하 1926가구다. 또한 임대물량은 민간 공급분이 18평 이하 950가구, 18평 초과 25.7평 이하 742가구, 주공 공급분은 18평 666가구, 18평 초과 25.7평 이하 1218가구다.

분양공고일은 3월 24일이다. 청약은 주공 공급분과 민간 임대가 3월 29일부터 4월 13일까지, 민간 분양은 4월 3일부터 18일까지 영업일 기준으로 12일 간 신청을 접수하고 5월 4일 당첨자를 발표한다.

분양물량의 30%는 2001년 12월 26일 이전 성남에 거주한 지역주민에게, 70%는 수도권 거주자에게 배분되는데 당첨되면 10년 간 팔 수 없고 재당첨도 금지된다.

3월 분양물량의 10% 내외는 철거민 이주자, 탈북자 및 국가유공자에게 특별공급된다.

김용덕 건교부 차관은 "업계가 정하는 분양가는 분양승인 과정에서 성남시와 협조해 적정성 여부를 검증하겠다"고 말해 평당 1100만 원 내외에서 분양가를 맞출 것임을 시사했다.

모델하우스는 문을 열되 교통대란 및 안전사고 등 부작용을 막기 위해 당첨자 발표 전까지 공개가 금지된다. 대신 케이블TV와 인터넷 견본주택을 통해 소비자들은 청약하고 싶은 집을 선택할 수 있다.

청약접수는 인터넷 접수를 원칙으로 하며 인터넷 사용이 어려운 경우 은행창구에서의 접수를 병행하고 인터넷 청약 시간을 오전 8시30분부터 오후 6시까지로 3시간 연장하기로 했다.

인터넷 청약을 하려면 3월 28일까지 청약통장 가입 은행에서 전자 공인인증서를 발급받아야 한다.

정부는 판교 분양에 따른 청약 과열, 주택공급 질서 교란 등을 막기 위해 통장 및 분양권 불법거래를 상시 단속하고 신고포상금제를 실시하기로 했으며, 국세청과 협조해 당첨자에 대해 자금출처 분석을 하기로 했다.

***예상 분양가와 임대료**

그동안 논란이 컸던 판교신도시의 전용면적 25.7평 이하 주택 예상 분양가는 평당 1100만 원 안팎에서 결정될 전망이다.

민간 공공임대아파트의 공급 예정가격은 이보다 낮은 평당 800만 원선으로 추정돼 보증금은 1억 원, 월 임대료는 60만~70만 원에서 정해질 가능성이 높고, 주공 공급물량은 이보다 낮을 전망이다.

◇민간분양 아파트 33평은 3억6천만 원선

건설교통부는 3월 분양되는 국민주택규모 이하의 공동주택 분양가가 평당 1100만 원 이내 일 것으로 내다봤다.

하지만 업계에서는 분양지연에 따른 금융비용 상승 등으로 분양가가 평당 1200만 원은 돼야 한다고 주장하고 있어, 분양승인 과정에서 정부와 업계 간 줄다리기가 예상된다.

건교부의 계산은 자체 시뮬레이션 결과에 근거한 것이다. 작년 11월 분양에서 원가연동제가 적용된 화성 동탄신도시의 분양가 내역을 토대로 가산비용을 감안했다.

25.7평 이하의 판교 평균 택지가격을 928만 원으로 하고 평균 용적률 163%를 적용해, 평당 토지비용을 569만 원으로 한 뒤 표준건축비(339만 원)와 지하층 공사비 등 가산비용 등을 120만 원 더했다. 그리고 기타 비용을 추가해도 평당 분양가는 1100만 원을 넘지 않는다는 것이다.

건교부 관계자는 "일각에서 분양지연에 따른 금융비용 추가 등 분양가 상승요인이 크다고 주장하지만 금융비용은 1년 만기 정기예금 이자율을 기준으로 산정되고 택지비 중도금 납부 기일도 충분히 연기해줬다"면서 "6개월마다 고시되는 건축비 공사비 지수의 상승폭도 1% 미만이어서 분양가 상승요인은 제한적"이라고 설명했다.

실제 건축 물가상승률에 해당하는 공사비 지수는 작년 9월 0.3% 상승했으며 오는 3월에도 이 수준에서 공사비지수가 고시될 전망이다.

건교부는 업계가 책정하는 분양가를 승인과정에서 성남시와 협조해 적정성 여부를 검증하고 이를 넘어서면 자율적으로 분양가를 낮추도록 유도할 방침이다.

정부 계산대로 평균 평당 분양가격이 1100만 원이면 25평형은 2억7500만 원, 33평형은 3억6300만 원이 된다. 물론 단지별로 이보다 다소 높아지거나 낮아질 가능성은 있다.

◇임대아파트 보증금과 임대료 수준은

공공임대아파트는 최초 분양자가 10년간 임대해 살면 분양전환을 받을 수 있다.

임대보증금은 주택 공급가격에서 지원받은 국민주택기금을 뺀 뒤 여기에 50%를 곱한 금액으로 결정되고, 임대료는 보증금에 따라 차등 적용되는데 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료, 국민주택기금 이자, 제세공과금 등을 감안해 산정된다.

판교에서 민간업체가 분양하는 공공임대아파트의 물량은 광영토건 371가구(23평 157가구, 32평 214가구), 대방건설 266가구(24평 124가구, 32평 142가구), 진원ENC 470가구(320가구, 150가구), 모아건설 585가구(349가구, 236가구) 등 4개 단지 1692가구다. 공공임대는 입주한 지 2년이 지나면 계약조건 변경이 가능하다.

업계에 따르면 4개 민간업체의 공급가격은 금융비용을 포함해 평당 700만 원대에서 결정될 공산이 크다. 전용 18평 이하는 택지공급 가격이 조성원가의 60%이고 18~25.7평은 85% 선이어서 평당 원가가 분양아파트에 비해 400만 원가량 싼 셈이다.

10년간 취득세, 등록세, 보유세, 양도세 등 세금부담이 없다는 점도 공공임대에 대한 청약예정자들이 고려해볼 사항이다.

업계의 한 관계자는 "정부에서 제시한 각종 데이터를 토대로 판교라는 지역적 특성을 감안해 산정하면 임대아파트의 보증금은 1억 원, 월 임대료는 60만 원을 조금 넘을 것으로 보인다"면서 "그 이하면 사업성이 맞지 않다"고 말했다.

주공이 공급하게 될 공공임대는 이보다 다소 낮지만 지금까지 건설했던 것보다 임대료는 높을 것으로 예상된다.

주공 물량은 18평 666가구, 22.6평 및 25.7평 각 102가구 등 모두 870가구다.

주공관계자는 "아직 원가 산정이 끝나지 않았지만 판교는 지금까지 다른지역에서 공급한 것보다 보증금과 임대료가 높을 것"이라며 "그러나 민간이 주장하는 수준보다는 낮게 책정될 가능성이 높다"고 말했다.

참고로 주공은 작년 6월 경기도 고양시 일산에서 32평형 공공임대아파트를 내놓으면서 보증금 6700만 원, 월임대료 43만 원으로 결정한 바 있다.

판교의 입지적 여건과 향후 전망을 고려한다면 이 정도 임대료라면 투자할 가치는 충분하다는 게 대부분 전문가들의 예상이다.

하지만 다른 한편에서는 투자대상이 아닌 거주대상으로 임대료에 관리비, 통신비 등 고정 지출을 더해 집에 들어가는 돈이 한 달에 100만 원에 달한다면 서민이 살기에는 부담스럽다는 지적이 있다.