서울 아파트 시장 안정시킬 비책 세 가지

[기고] 분양가상한제 보다 100배 더 중요한 정책 수단들

최근 부동산 시장의 핫 이슈는 민간택지 분양가상한제다. 민간택지 분양가상한제를 강력하게 지지하는 측은 국민의 정부 시기 아파트 분양가 자율화를 시행하는 바램에 아파트 가격이 천정부지로 뛰었고, 2007년 참여정부 당시 분양가상한제가 민간택지에까지 확대 적용되자 서울 아파트 시장이 안정을 찾았고, 그 후 박근혜 정부 시기에 분양가상한제를 사실상 폐지하면서 다시 서울 아파트 시장이 요동쳤다고 주장한다. 반면 분양가상한제를 반대하는 측은 인위적인 가격통제는 장기적으론 주택공급을 줄여 오히려 시장 안정을 저해하고 가격 폭등만 유발한다고 주장한다.

분양가상한제의 효과를 둘러싼 논쟁은 전형적인 '장님코끼리 만지기'

나는 분양가상한제에 찬성하는 쪽이지만, 분양가상한제의 효과에 대한 찬반 입장은 과장돼 있다고 본다. 누가 뭐라고 말해도 분양가상한제(공공택지, 민간택지)는 공급사이드의 정책 중 하나에 불과하다. 집값에 영향을 미치는 건 인구 수와 구조의 변화, 도시로의 인구 유입, 성장률과 소득 등 거시 경제 지표, 주택 및 택지 공급량, 금리 및 대출규제, 보유세 등 부동산 관련 세제 등의 요소다.

집값에 영향을 미치는 나머지 요인들이 집값 상승에 부정적일 때 분양가를 지율화 한다고 해서 분양가가 주변 시세 보다 터무니 없이 책정될 리 없으며(만약 주변시세가 평당 2000만 원인데, 신규분양 아파트가 평당 3000만 원이라면 이 아파트는 대량으로 미분양이 발생할 가능성이 매우 높다), 투기 심리를 견인할 리도 없다. 반대로 집값에 영향을 미치는 요인들이 집값 상승에 긍정적일 때 분양가상한제를 한들 시장이 안정될 가능성은 없다. 로또 아파트 청약률만 치솟고 분양가상한제로 묶인 아파트 시세가 곧 주변시세 이상으로 앙등할 것이다.

쉽게 말해 분양가상한제를 해서 아파트 시장이 안정되고, 하지 않는다고 불안해진다고 말하는 건 침소봉대이다. 물론 분양가상한제를 하면 공급물량이 장기적으로 줄어든다는 주장도 견강부회에 가깝다. 분양가상한제는 과도한 개발이익을 공급주체와 시행사, 시공사가 분점하는 걸 막고, 시장참여자들의 심리 안정에 도움을 주는 정책 수단으로 인식하는 것이 상당하다.

분양가상한제 보다 백배 더 중요한 것들

기실 분양가상한제 보다 서울 아파트 시장의 하향 안정화에 백배는 중요한 정책수단들이 셋 있다. 하나는 기준금리 인상이고, 다른 하나는 임대사업자에 대한 특혜 폐지이며, 마지막 하나는 보유세 현실화다.

한국은행이 얼마 전 기준금리를 전격적으로 인하해 현재 기준금리가 1.50%인데, 글로벌 금융위기로 국민경제가 절체절명의 위기에 처한 이명박 정부 시절 조차 기준금리의 하한성은 2.00%였다. 지금의 기준금리 수준이 얼마나 낮은지를 극명히 알 수 있는 대목이다. 대한민국의 경제볼륨과 체력에 비해 현저히 낮은 금리는 투자와 소비 등 실물경제에 도움을 주기 보다 부동산 등 자산의 버블 형성만 가중시키며 자산가들에게 주로 유리하게 작용한다. 따라서 지금 한국은행이 할 일은 기준금리 '인하'가 아니라 '인상'이다.

또한 재산세 및 종부세, 양도세 특혜, 레버리지 특혜 등 특혜란 특혜는 다 누리는 임대사업자 등록제에 대한 전면적인 재고가 긴절하다. 시장참여자들은 임대사업자에 대한 특혜 철회를 중요한 신호로 해석할 것이다. 현행 임대사업자 등록제는 합법적인 투기 권장 장치에 불과하다. 끝으로 보유세 현실화가 부동산 시장 하향안정에 기초임은 누누이 강조해 이제 입이 아플 지경이다. 매년 늘어나는 보유세 고지서를 받을 각오를 하고 투기를 할 사람은 드물다.

문재인 정부가 서울 아파트 시장을 하향 안정화시킬 의지만 분명하다면, 기준금리 인상, 임대사업자 등록제 전면 재검토, 보유세 현실화 중 하나만 제대로 선택해도 효과는 즉각적일 것이다. 혹시 문재인 정부가 추세적 금리인하 여파가 부동산 시장에 미칠 후폭풍을 완충시킬 생각으로 민간택지에 대한 분양가상한제를 채택했다면 내가 지금 문재인 정부에게 하는 권고는 공염불에 불과할 것이다. 그러지 않기를 바라는 마음 간절하지만, 그렇게 될 것 같아 근심스럽다.