집은 사람이 살아가는데 반드시 필요한 것으로, 주택가격 상승은 어느 나라든 국민 대다수에게 매우 민감한 사안일 것이다. 더욱이 요즘 같은 불경기엔 더욱 그러할 것이다. 그런데 최근 우리나라 주택가격 상승세가 심상치 않다. 정부는 주택가격 안정을 위해 금융, 조세 등 모든 방법을 동원하고 있지만 쉽지 않아 보인다.
중국 역시 주택가격 안정화를 위해 '주택구매제한', '주택가격제한' 등 다양한 규제 정책을 펼치고 있으나 대도시를 중심으로 과열 양상을 보이고 있다.
중국 국가통계국의 데이터를 보면, 2020년 전국 분양주택의 평균가격은 약 1만 위안이나 대도시인 선전(深圳)은 7만 위안, 베이징(北京)과 상하이(上海)는 6만 위안, 광저우(广州), 항저우(杭州), 샤먼(厦门)은 3만 위안을 초과하며 모두 사상 최고치를 기록했다.
특히 최근 선전의 주택가격이 빠른 상승세를 보이는데, 그 영향이 광저우까지 전해져 역시 상승세를 보이고 있다. 이에 광저우시 정부는 '구매 후 3년 이상이 되어야 양도 가능, 자기자본을 증명할 수 없을 시 은행대출 불가'라는 사상 초유의 규제 정책을 발표하여 시행하고 있지만 큰 효과를 거두지 못하고 있다.
한중, 부동산 투기 대처
한국과 중국 모두 주택가격 상승의 주요 요인으로 부동산 투기를 들 수 있다. 우리나라 정부는 부동산 투기를 잡기 위해 금융이나 조세정책, 조세정책 중에서도 거래시 과세되는 양도소득세나 보유시 과세되는 종합부동산세를 주로 활용한다. 반면 중국 정부는 주택구매 자체를 제한하거나, 주택가격 인상을 제한하는 행정조치와 금융정책을 주로 활용한다.
중국이 우리나라와 달리 조세정책을 주로 활용하지 않는 이유는 부동산과 관련된 세금이 부동산 거래에 집중되어 있기 때문이다. 즉 중국은 주택을 단순히 보유(임대할 시 우리나라의 재산세에 해당하는 방산세(房产税) 및 개인소득세를 납부)만 하고 있을 시 세금이 과세되지 않는다.
이러한 조세 체계하에서 우리나라에서 거래시 과세되는 양도소득세로 볼 수 있는 영업세(营业税)를 통해 부동산 투기를 막아보려 했지만 모두 실패로 끝난 바 있다. 이러한 연유로 조세정책보다 행정조치와 금융정책을 주로 활용하고 있다.
그러나 부동산 보유시 과세하는 세금(이하, 보유세)에 대한 부재는 여러 가지 문제점을 야기하고 있다. 첫째, 소득불균형을 초래한다. 보유시 과세하는 세금이 없다보니 중국 내에는 다주택자가 매우 많다.
최근 데이터에 의하면 주택을 3채 이상 보유한 가정이 10% 이상, 2채 이상을 보유한 가정이 약 30% 정도 된다고 한다. 물론 그 이상을 보유한 가정도 많다. 중국 내 다주택자는 보유에 대한 부담이 없어 주택가격이 오르기만을 기다렸다가 가격이 오르면 막대한 이득을 취할 수 있다.
재산 소득 증가가 임금 소득을 크게 초과하면서 급격한 경제성장으로 초래된 빈부격차를 더욱 가중시키고 있다. 뿐만 아니라 상대적 박탈감으로 인한 사회불안까지 야기되고 있다.
둘째, 막대한 자원 낭비이다. 보유세가 없다보니 시세차익을 목적으로 보유만 하고 있어 공실률이 매우 높다. 시난재경대학(西南财经大学)의 조사에 따르면 현재 중국 부동산의 공실률은 22%로 선진국의 5%와 비교하여 매우 높은 편이다. 주택 수요가 많은 대도시의 공실률은 무려 15%에 달한다.
논의만 20년째
중국 역시 일찍이 문제점을 인식하고 이를 해결하기 위해 보유세의 순기능인 '지방정부 재정조달, 소득재분배 기능, 주택가격 안정화'를 들어 보유세를 과세해야 한다는 주장이 제기되었고, 2000년대 초반부터 이에 대한 논의가 시작되었다. 그러나 논의만 20년째로 아직 구체적인 내용이 없는 실정이다.
물론 2011년 상하이와 충칭(重庆)에서 개인이 보유한 주택에 대하여 방산세를 과세하기 시작하였고, 2012년 양회에서 '부동산세제'가 거론되며 보유세에 대한 논의가 급물살을 탔다. 더욱이 매년 양회에서 '부동산세제'가 중요한 의제로 채택이 되었고 부동산세제 입법도 추진이 되었다.
2018년도 양회에서는 "주택은 거주하는 것이지 투기하는 것이 아니다(房子是用来住的，不是用来炒的)"라는 표어가 나와 곧 법안이 발표될 것으로 생각되었다. 하지만 2020년 양회부터 표어만 있을 뿐 부동산세제에 대한 언급이 사라졌다.
이제 필요한 건 결단
일각에서는 이미 '부동산세제 입법'과 관련하여 어느 정도 작업이 진행되어 더 이상 거론할 필요가 없기 때문이다'라고 평가하기도 한다. 하지만 아직 보유세를 실시할 준비가 되어 있지 않아 보인다.
지난 11일 재정부, 전국인민대표대회 상무위원회 예산실무위원회, 주택도시농촌개발부, 국세청 주재로 '방산세 시범운영'이라는 주제로 심포지엄이 개최되었다. 주요 내용은 부동산세제가 입법되기까지 오랜 시간이 필요하므로 입법 전에 '부동산 가격이 오르고, 과세표준 산출 체계를 준비하고 있는 선전, 국제무역항인 하이난(海南), 중국의 수도인 베이징(北京)'을 시범지역으로 선정하여 시범운영할 필요가 있다는 것이다.
그러나 엄밀히 따져보면, 이미 10년 전에 충칭과 상하이가 시범적으로 개인이 보유한 주택에 방산세를 과세하기 시작했다. 하지만 이는 보여주기 식밖에 되지 않는다. 상하이는 새로 구매한 주택만을, 충칭은 고급주택만을 과세대상으로 삼았고 세율이 낮았으며 과세표준을 산정할 수 있는 체계도 갖춰지지 않아 보유세가 가진 기능을 충분히 발휘하지 못했다.
새로운 시범지역을 선정하든, 충칭과 상하이의 내용을 수정보완하든 중국이 안고 있는 문제점 해소를 위해 보유세는 반드시 필요한 세금이다. 단, 세금은 과유불급이다. 지나치든, 부족하든 국민의 이익에 손해를 가할 수 있으므로 분명 과학적으로 설계되어야 한다. 하지만 20여 년이나 논의했으니, 이제 이익의 경중을 따져 결단이 필요한 시점이기도 하다.
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