경남 거창송정택지개발 사업추진 과정에서 조합원들이 95억원의 피해를 입은 구체적인 내용을 담은 감사결과 자료가 공개됐다.
이같은 내용은 경남도 감사관실이 지난달 11일 부산고등법원 창원 제1행정부 문서송부촉탁 처분요구서에 따라 자료를 제출하면서 확인됐다.
송정지구도시개발 사업은 거창읍 송정리 150번지 일원 24만4564㎡(7만4110평) 면적에 푸르지오 아파트(677가구), 패시브 하우스(27가구), 보건소, 산책로 및 수변공원, 문화복지 등의 기능을 갖춘 대규모 택지를 조성하는 사업이다. 지난 2014년 7월 2일 사업을 시작해 올해 12월말 준공을 앞두고 있다.
경남도 감사관실은 체비지 평균부담률의 잘못된 적용으로 이에 해당하는 토지 면적 1만7027㎡(5159평)에 대해 토지소유자들에게 손해를 끼치고 도급사가 이를 가져가는 것으로 산정되었다고 밝혔다. 체비지란 사업시행자가 사업의 경비를 충당하기 위해 확보한 토지를 의미한다.
▲ 도시개발구역 지구 지정 추진 부적정
도 감사관실은 도시개발법 제3조에 따르면 송정지구도시개발 사업은 도시개발 사업으로 추진하기에는 부적정하다고 규정했다.
지난 2013년 4월 12일 송정지구 도시개발사업 조합 추진위원회가 거창군에 도시개발구역 지정을 제안할 당시 해당지역은 생산녹지 지역으로 표시되어 지구지정이 불가하였음에도 불구하고, 거창군은 이를 접수하고 공람공고·관련 부서 협의 등의 절차를 진행하여 주었다고 밝혔다.
게다가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따르면 생산녹지 지역에서 자연녹지 지역으로 바꾸는 용도지역 변경은 주민이 제안할 수 없다는 사실도 드러났다. 당시 거창군이 위법인지 알면서도 용도지역을 변경한 의심이 드는 대목이다.
또한 2008년 7월 31일 거창군이 도시관리계획 재정비 시에 생산녹지 지역에서 제2종 일반주거 지역으로 용도지역을 변경하고 지구단위계획 구역으로 지정했으나, 2011년 7월 31일 지구단위계획 구역이 실효된 사실도 확인됐다.
이로 인해 2011년~2013년까지 3년간 재산세(400만원) 등 부과에 착오가 생겼고, 국공유지 감정평가서도 생산녹지 지역으로 감정되어 실제 감정평가액보다 30% 정도 낮게 산정된 사실도 밝혀졌다.
▲ 조합 설립 승인과 환지계획 인가 부적정
도 감사관실은 송정지구도시개발 사업을 위한 조합 설립 승인도 부적정했다고 밝혔다. 도시개발법 제29조에는 행정청이 아닌 시행자가 환지 계획을 작성한 때에는 단체장의 인가를 받아야 한다고 규정되어 있다.
이와 함께 조합 측이 정관에 첨부한 환지계획인 평균토지부담률 55%로 정하는 부분에 대해서는 관련 규정에 따라 토지평가협의회 심의 및 총회의 의결을 거쳐야 한다. 그러나 거창군은 환지계획 인가를 받아 부담률을 정해야 함에도 이를 위반한 부분에 대해 조치하지 않고, 인가하여 준 사실이 있다고 밝혔다.
특히 조합이 신청한 평균토지부담률을 55%로 결정한 중요한 요인인 체비지 면적도 환지 전후의 지가 변동률과 인근 토지의 가격을 고려하여 책정했어야 함에도 불구하고, 이를 심의하지 않은 것으로 도 감사결과 조사됐다. 제2차 조합 총회에서도 조합원이 이에 대해 이의를 제기했지만, 아무런 조치를 취하지 않은 사실도 함께 드러났다.
▲ 토지소유자가 가질 면적 도급사가 가져
송정지구도시개발사업조합 추진위원회와 도급사인 (주)산양종합개발의 2013년 2월 계약 당시 거창군의 공시지가 상승률(2010년~2012년)은 2016년 사업종료 시까지 40%의 공시지가 상승이 추정되지만 이를 반영하지 않았다.
도 감사관실은 공시지가 상승률 40%를 반영하면 체비지 단가는 ㎡당 52만5636원(평당 173만46000원)이고, 체비지 면적은 5만6450㎡가 되어 평균부담률 41%로 토지소유자들이 가져가야 할 토지면적 3만387㎡를 도급사가 가져가는 것으로 산정됐다고 밝혔다.
아파트 분양가 산정을 따르더라도 체비지 단가는 ㎡당 51만5938원(평당 170만2596원), 평균부담률 41%로 토지면적 2만9326㎡를 도급사가 가져가는 것으로 산정된 것으로 나타났다.
도 감사관실은 조합과 도급사가 계약시 참고한 총사업비 296억7200만원에 대한 체비지 면적 7만9169㎡에 대한 단가는 ㎡당 37만5455원(평당 123만9000원)으로 평균부담률은 도급 계약시 확정한 55%가 아니고, 51%라고 조사했다.
이를 바탕으로 당시 실거래가를 기준으로 물가상승률을 반영할 경우 체비지 단가는 ㎡당 67만1000원(평당 221만8000원)이고, 체비지 면적은 4만4230㎡가 되어 평균부담률이 35%까지 낮아짐에도, 2013년 2월 22일 조합과 도급사가 계약시 확정시킨 평균부담률 55%을 기준으로 체비지 면적을 작성한 것으로 확인됐다. 조합 측이 체비지 면적 8만6837㎡을 역산하여 작성한 것이다.
또한 체비지 매각은 거창군의 사전 승인을 받아 매각하여야 함에도 총 66필지(133억4500만원)를 매매 계약한 사실도 드러났다.
한편 송정지구도시개발 사업과 관련해 거창군 도시건축과장을 비롯해 공무원 8명이 조사를 받았고, 3명은 인·허가 부적정으로 경남도로부터 훈계 처분을 당했다.
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