자고 일어나면 오르는 전셋값, 대체 왜?

[전세대란 곱씹기‧上] 부동산 침체에 저금리까지 이어져

"폭등하는 부동산 가격에 내 집 마련의 꿈은 고사하고 매년 오르는 집세도 충당할 수 없는 서민의 비애를 자식들에게는 느끼게 하고 싶지 않다."

1990년 4월 10일 서울 천호동 반지하 4평짜리 단칸방에서 보증금 50만 원에 월세 9만 원의 셋방살림을 하던 40대 가장과 부인, 7살과 8살 자녀 등 일가족 4명이 치솟는 전셋값 때문에 방을 얻지 못해 동반자살하면서 남긴 글이다.

당시 전셋값 파동으로 두 달 남짓한 기간 동안 17명의 세입자가 목숨을 끊는 일이 벌어졌다. 일선 경찰서와 신문사 기자들은 자고 일어나면 전셋값 때문에 목숨을 끊은 사람이 있었나를 확인해야 할 정도였다.

건설부가 국회에 제출한 자료를 보면 1986년 말부터 1990년 2월까지 3년 2개월 동안 전국 도시지역의 주택매매가격은 평균 47.3% 오른 데 비해 전셋값은 이보다 34.9%포인트 높은 82.2%나 올랐다.

당시 전셋값 상승 원인을 두고 여러 분석이 제기됐다. △1986년부터 1988년까지 3년 연속 연 10%를 웃돈 경제성장률, 3저 호황으로 인해 넘치는 시중자금 등이 부동산으로 몰리면서 부동산 가격이 급등하고 그에 따라 급등한 집값이 전셋값을 반영하게 됐다 △정부가 주택임대차기간을 1년에서 2년으로 늘리면서 1년간 참았던 집주인이 2년치 임대료를 한꺼번에 올리게 되면서 전셋값 폭등이 시작됐다 등.

ⓒ연합뉴스

자고 일어나면 올라 있는 전셋값, 대체 왜?

가장 근본적인 이유로는 '맞춤주택공급 부족에 따른 수급불균형'이 꼽혔다. 국민 소득수준이 높아짐에 따라 도시로 유입되는 인구는 늘어났지만 그에 따른, 국민소득에 맞는 전세주택공급이 부족했다는 것.

결국 정부는 고심 끝에 전셋값 안정 방안을 발표했다. 임대용 다가구주택 건설을 촉진하기 위한 대폭의 규제 완화와 지원책이 골자였다. 그 결과 지금 서울 어디에나 즐비한 빨간 벽돌의 3~4층 다가구주택이 당시에 대부분 지어졌다. 이런 주택이 전·월세 시장 안정에 일정 부분 '효자' 노릇을 했다는 게 중론이다.

2000년 초반, 즉 외환위기 직후 나타난 전세대란도 공급부족이 주요 원인이었다. 외환위기 직후 임차수요 감소로 인한 전세금 하락으로 일시적 역전세난이 있었던 후, 1998년~1999년 기간 동안 주택건설공급량 감소가 이어졌다. 그 결과 1999년부터 2002년까지 전셋값 폭등 현상이 나타났다.

이야기를 현재로 돌려보자. 전세대란은 또다시 진행되고 있다. 자고 일어나면 올라 있는 전셋값으로 계약 기간이 상당 기간 남아있지만, 불안에 떠는 서민들이 상당수다.

부동산업체 '부동산114'에 따르면 4월 첫째 주, 서울지역 아파트 3.3㎡당 평균 전셋값은 1094만 원이다. 1년 전보다 서울지역 전셋값이 2000만~3000만 원가량 올랐다. KB국민은행에 따르면 4월 초, 서울 아파트 전셋값은 한주 전 보다 0.32% 올라 42주 연속 상승세를 기록하고 있다.

전세제도를 떠받쳐 주는 ‘부동산 가격 상승' 심리

ⓒ국토교통부

그렇다면 지금의 전세난은 어떻게 설명해야 할까. 과거처럼 단순히 공급부족 때문에 이런 일이 발생하는 걸까. 현 전셋값 상승을 두고는 과거 전세대란 때와는 조금 다른 분석이 나오고 있다.

전세제도는 세계적으로 유례를 찾을 수 없는 우리나라에만 존재하는 독특한 구조다. 이 제도를 떠받쳐 주는 것은 '부동산 가격 상승'이라는 기대심리다.

2005년 기준으로 주택보급률은 100%를 넘었지만, 자가 비중은 50%대 초반을 유지하고 있다. 국민 중 상당수가 집을 두 채 이상 소유하고 있기 때문이다. 부동산을 재테크 수단으로 삼고 있다는 이야기다.

여윳돈이 많은 이들이 개인 돈을 들여 집을 매입하는 경우도 있으나, 은행 빚, 아니면 전세를 끼고 주택을 매입하는 경우가 대부분이다. 이렇게 매입한 뒤, 부동산 가격이 오르면 전세 등을 끼고 되파는 식으로 차익을 남긴다. 이런 구조라 아직 한국에서는 전세제도가 유지되고 있다.

이는 반대로 말하면, 부동산 가격 상승 기대가 없을 경우 전세공급은 요원하다는 의미도 된다. 부동산 가격이 오를 기미가 보이지 않는데 무턱대고 억 단위 주택을 구매한다는 건 부담스러운 일이다.

현재 한국 부동산 시장은 2008년 금융위기 이후 침체기를 겪고 있다. 전세 물량이 부족한 이유다. 자연히 전세를 찾는 수요자들은 전세난을 겪을 수밖에 없는 노릇이다.

저금리 시대로 접어들면서 전세난 가중

또 하나는 전세를 끼고 집을 산 소유주들이 저금리 시대에 진입하자 소유 집을 전세 대신 월세로 전환하면서 전세 물건이 사라지고 있다는 점이다. 저리의 은행대출로 전세금을 갚은 뒤, 기존 전세를 월세로 전환하는 게 더 이익이 남기 때문이다.

국토교통부가 발표한 '2014년 주거실태조사'를 보면 2011년 88.5만 호였던 전세거래량은 2014년 86.5만 호로 감소했으나, 월세 거래량은 같은 기간 43.6만 호에서 60.1만 호로 크게 증가했다.

전체 임차가구 중 월세가구도 2012년 50.5%에서 2014년 55%로 증가한 반면, 전세가구는 2012년 49.5%에서 2014년 45%로 감소했다. 주택임대차시장의 중심이 점차 전세에서 월세로 이동하고 있는 것. 이전과는 결이 다른 '전세대란'이 현재 진행 중인 셈이다.