정부가 '빚으로 집값 떠받치기' 정책을 노골화하고 있다.
주택담보대출을 중심으로 가계부채가 급증해 이미 1200조 원이 넘어가는 통제불능 상태에서, 다시 '1%대 초저금리'로 '묻지도 따지지도 않는' 주택대출상품을 오는 3월 경 선보이겠다고 발표했다.
국토교통부에 따르면, 일단 시범적으로 우리은행이 3000가구 정도로 소요자금을 정해 '수익공유형 모기지'라는 이름으로 출시할 예정이다.
그런데 이 대출상품은 가계 소득과 관계없이 누구나 이용할 수 있는 파격적인 조건이다. 이를테면 억대 연봉을 받은 1주택 보유자라도 1년 안에 기존 주택을 처분하는 조건으로 대출받을 수 있다.
서울·인천·경기 등 수도권과 5개 광역시, 세종시, 김해·전주·창원·천안·청주·포항시 등 인구 50만 이상 도시에 위치한 공시가격 9억 원·전용면적 102㎡ 이하인 아파트다. 정부의 공시가격은 아파트 기준으로 통상 일반 시세의 80~90% 선이라는 점에서 실제 매매가로는 10억 원짜리 이상도 가능하다.
국토부 조사에 따르면 전국 아파트의 87%가 두 가지 조건을 모두 만족한다. 대출 한도도 파격적이다. DTI(총부채상환비율) 60%를 적용해 집값의 최대 70%까지 가능하다.
전세를 생각하는 약간의 목돈이 있는 사람들에게 더 많은 대출을 받게 해 아예 집을 사라고 정부가 권하는 정책이다. 하지만 큰 함정이 있다. 바로 집값이 올라 평가이익이 발생하면 은행이 절반 정도 가져가고, 집값이 내려가 평가손실이 발생하면 대출 받은 사람이 전적으로 부담하는 '수익공유형 모기지'라는 점이다.
대출상품 구조를 보면, 만기는 20·30년이지만, 대출받은 지 8년째가 되면 집주인과 은행이 집값 상승분을 함께 나눠 갖고, 시중은행에서 운용하는 일반 주택담보대출 상품으로 갈아타야 한다.
예컨대 내 돈 6000만 원에 20년 만기인 모기지 대출 1억4000만 원을 받아 2억 원짜리 아파트를 샀다. 이 경우 은행은 이 집의 50%가 넘는 지분을 가진 공동주인이다. 이 집이 7년 뒤 3억 원까지 올랐다면 시세 차익은 1억 원이다. 그러면 공동주인으로서 은행이 수익의 절반 정도를 가져간다.
평가이익이기 때문에 집을 팔지 않고 이 수익을 은행에 줄 돈이 없으면 추가 대출을 받아 갚아야 한다. 게다가 이때부터는 일반 금리의 대출상품으로 바꾸어야 한다.
집값 하락 전망세가 우세한 상황에서 이 정책이 누굴 위한 정책인지 의문이 커질 수밖에 없다.
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