'분양가 규제' 미루고도 '집값' 잡을 수 있을까?

[해설] 11.15 부동산 대책, 시장체감 위력 미흡

15일 발표된 정부의 부동산 대책이 얼마나 효력을 발휘할지 불투명하다. 고분양가에 대한 규제가 장기과제로 미뤄지는 등 최근 집값 상승의 근원으로 지적된 요소들에 대해서는 손도 대지 않았기 때문이다. 반면 금융규제 강화로 인해 주택 실수요자들은 집 얻기가 한층 어려워졌다.
  
  2010년까지 164만 호 추가공급…선분양제 아래 실효 거둘까?
  
  11.15 부동산 대책은 크게 주택공급 확대와 금융규제 강화로 나눠진다. 먼저 주택공급 확대 방안을 보면, 정부는 송파·검단·김포 등 6개 신도시의 주택공급 물량을 용적률 상향조정, 녹지비율 축소 등의 방식으로 개발밀도를 높여 기존 27만 호에서 최대 38만 호로 11만 호 늘리기로 했다. 또 내년 상반기에 발표될 예정인 '분당급 신도시' 개발계획을 포함해 택지개발을 확대할 예정이다.
  
  이 계획에 따르면 2010년까지 수도권 지역에 164만 호의 주택이 추가로 공급된다. 물론 환경부 등 관계부처 간 협의나 업계 등과의 의견조율을 거치면서 실제 공급물량이 이보다 다소 줄어들 여지는 있지만, 그렇더라도 많은 주택물량이 2010년까지 수도권 일대에 쏟아지게 됐다.
  
  그러나 현행 '선분양제' 아래에서는 아파트의 '분양'과 실제 '공급' 사이에 시차가 있다는 점에서 이런 공급확대 방안이 곧바로 집값 안정으로 이어질 것이라고 기대하기 힘들다. 게다가 금지돼 있는 분양권 전매가 여전히 음성적으로 이뤄진다는 점을 감안하면 앞으로 분양에서 입주에 이르는 4~6년 동안 시장에서 분양권 사고팔기가 거듭되면서 집값이 오르는 현상도 배제하기 힘들다.
  
  금융규제 단기 효과 거둘듯…자금력 취약한 서민에 직격탄
  
  이번 대책에 포함된 금융규제 방안은 시중 유동자금이 부동산 시장에 몰려들면서 집값 상승에 영향을 미쳤다는 진단을 바탕으로 채택됐다. 부동산 시장에 유입되는 돈줄을 죄어 집값 안정을 도모한다는 전략이다.
  
  정부는 11.15 대책에서 투기지역 내 6억 원 초과 주택에 적용하고 있는 총부채상환비율(DTI)을 투기과열지구로 확대 적용하기로 했다. 또 투기지역 아파트에 대한 제2금융권, 즉 저축은행이나 신협 등의 주택담보인정비율(LTV)을 현행 60~70%에서 50%로 낮추기로 했다.
  
  주택구입 수요자들의 자금줄을 막은 이번 방안은 일단 수요억제에 큰 영향을 미칠 전망이다. 주택 수요자들이 보유 자금보다 은행권이나 제2금융권에서 대출받은 자금을 기본으로 주택시장에 뛰어들고 있기 때문이다.
  
  이번 대책으로 인해 주택 수요자들은 부동산 시장에 뛰어들기에 앞서 자금동원 계획을 새로 짜야 되기 때문에 당분간 혼란 양상이 빚어질 공산이 크다.
  
  특히 총부채상환비율 규제는 소득을 축소 신고하는 경향이 있는 자영업자나 일정 소득이 없는 사람들에게 직접적인 영향을 줄 공산이 크다. 총부채상환비율 규제가 적용되면 은행에서 대출받고자 할 때 소득증빙 서류를 함께 내야 하기 때문이다.
  
  그러나 이같은 금융규제는 근본적으로 자금 동원력에 따라 미치는 영향이 다르다는 점에서 태생적 한계를 갖고 있다. 즉 상대적으로 자금 동원력이 취약한 사람들은 당장 주택 구입이 힘들어지는 반면, 돈이 많은 사람들은 별다른 영향을 받지 않는다는 것이다.
  
  일각에서는 이 때문에 금융규제가 장기적으로는 부동산 시장에서 '부익부 빈익빈' 현상을 더욱 고착화시킬 수 있다는 의견을 내놓고 있다.
  
  원가공개, 후분양제 도입 등은 빠져
  
  한편 그동안 기대를 모았던 고분양가 규제방안은 이번 11.15 대책에서 장기적 과제로 넘겨졌다. 나아가 고분양가 논란을 촉발시킨 건설업체의 택지비나 건축비 부풀리기 등의 관행에 대한 제재방안 등은 아예 언급조차 되지 않았다.
  
  정부는 분양가 제도 개선에 대해서는 내년 2월 말까지 정부안을 마련할 예정이고, 분양원가 공개 확대 방안에 대해서도 '강구 중'이라고만 밝혔다. 사실상 건설업체에게 적정 수준 이상의 이윤을 정부가 보장하고, 이에 따른 고분양가 문제를 당분간 방치하겠다는 것이다.
  
  이 때문에 11.15 대책에 나온 공급확대 방안과 수요억제 방안도 실효를 거두기 힘들다는 지적이 많다. 근본적 제도 개선은 장기 과제로 돌리면서 단기적인 처방만으로는 집값 상승세를 꺾을 수 없다는 것이다. 특히 후분양제 도입이나 분양원가 확대 공개에 대한 방안이 빠져, 시장에서 느끼는 이번 대책의 위력이 그다지 크지 않을 것으로 보인다.
  
  결국 정부가 이번 대책에서 내놓은 신도시 추가개발 등 공급확대 방안들은 최근의 시장 상황에서 보듯이 집값을 안정시키는 효과를 내기보다는 오히려 집값을 급등시키는 역효과를 낼지도 모른다는 우려가 국민들 사이에 계속될 것으로 보인다.