다주택자의 돈줄을 묶는 새로운 총부채상환비율(DTI)이 오는 31일부터 시행된다.
금융위원회는 지난 23일 개정한 신(新) DTI 관련 은행업 감독규정 등 5개 감독규정·시행세칙이 일주일 지나 적용된다고 30일 밝혔다.
현행 DTI는 기존 주택담보대출의 이자와 신규 주택담보대출의 원리금만 부채로 인식하지만, 신 DTI는 기존 주택담보대출의 원금까지 부채로 잡는다.
주택담보대출을 한 건 받으면 평균 DTI가 30%를 넘기 때문에 주택담보대출 보유자가 추가로 대출하는 게 사실상 불가능해진다.
또 두 번째 주택담보대출은 만기도 15년까지만 적용된다. 대출 기한을 늘려 DTI를 낮추려는 것을 막기 위해서다.
예컨대 2억원을 금리 3.0%에 20년 분할상환 조건으로 빌린 연봉 6천만원 대출자가 서울에서 또 집을 사면서 주택담보대출을 받는 경우, 신 DTI 시행으로 대출 가능 금액이 1억8천만원에서 5천500만원으로 줄어든다.
현재는 기존 대출의 이자(연 600만원)만 DTI에 잡혔고, 기존 대출의 DTI는 10%(이자 600만원/연봉 6천만원)여서 남는 20%만큼 대출받을 수 있다.
그러나 앞으로는 원금 상환액까지 DTI에 산정돼 기존 대출 2억원의 DTI가 22.2%로 상승한다. 결국 남는 7.8%만큼만 대출받을 수 있고, 만기도 15년으로 제한돼 5천500만원으로 대출 가능 금액이 축소된다.
이 같은 계산 방식은 31일부터 새로 대출받는 경우부터 적용된다. 기존 주택담보대출의 만기 연장에는 적용되지 않는다.
DTI 계산에 반영하는 소득 기준도 '최근 1년'에서 '최근 2년'으로 늘어난다. 10년 이상 장기대출은 주기적으로 소득정보를 갱신한다.
소득이 늘어날 것으로 예상되면 소득 산정에서 최대 10%를 증액한다. 승진과 연봉 인상 등이 기대되는 젊은 직장인이 주로 혜택을 본다.
연봉 4천만원에 투기지역 아파트를 사면서 금리 연 3.28%, 20년 분할상환 방식으로 대출하는 경우 2억3천400만원이던 대출 가능 금액이 장래 예상 소득 반영으로 2억7천500만까지 늘어난다.
일시적으로 주택담보대출 2건이 되면 기존 주택담보대출을 즉시 처분하는 조건으로 DTI 계산 때 기존 주택담보대출은 지금처럼 이자상환액만 반영한다.
2년 내 기존 주택을 처분하기로 약속하면 두 번째 주택담보대출의 만기 제한(15년)도 적용하지 않는다.
신 DTI에 이어 올 하반기에는 총체적상환능력비율(DSR)이 도입된다. DSR는 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 원리금을 소득과 비교한 수치다.
전세대출은 이자상환액만 반영된다. 신용대출과 마이너스통장은 일반적으로 만기가 1년이지만, 해마다 연장되는 관행을 고려해 10년간 분할상환하는 것으로 계산된다.
이렇게 산출된 DSR는 금융회사가 자율적으로 활용한다. 이달 말 새 DTI가 도입되고 올해 하반기 DSR까지 도입되면 전반적으로 대출받기가 까다로워져 가계부채 급증세가 둔화하고 빚 내서 집 사려는 사람도 줄어들 것으로 금융당국은 기대했다.
최흥식 금융감독원장은 이날 임원회의에서 "내일 시행될 예정인 신 DTI가 금융시장과 금융소비자의 혼란 없이 원활하게 정착될 수 있도록 만전을 기해달라"고 당부했다.
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