전셋값이 올라가면, 사람들은 전세로 살지, 구매를 할지 선택(Tenure Choice)하게 된다. 현재 한국 부동산 상황은 전셋값 폭등으로 그 어느 때보다 전세에서 구매로 넘어가는 선택이 이뤄질 가능성이 높다. 최근 발표되는 통계자료를 보면 지난해 아파트 실거래가 총액이 6년 전 금융 위기 때보다 84% 증가한 것으로 집계됐다. 정부도 '부동산3법', '1%이자 주택대출' 등을 통해 적극적으로 집을 사도록 권장한다. 반발도 제기된다. 빚을 내서 집을 사도록 하는 게 올바른 정책인가에 대한 문제제기다.
이러한 상황에서 김경민 서울대 환경대학원 교수는 정부가 주택 구매를 장려하는 게 과연 그릇된 일인지 의문을 제기하는 글을 보내왔다. 김 교수는 이 글을 시작으로 2015년 들어 정부가 내놓은 수요 진작 정책(1% 공유형 모기지)과 공급 정책(건축회사를 위한 기업형 임대주택 건설추진책)에 대한 수혜자가 누구인지, 그리고 이들 정책이 실효성은 있을지에 대해 짚어나갈 예정이다. 김 교수의 글은 총 3회에 걸쳐 연재될 예정이다. 편집자
(관련기사 바로가기 ☞ <1> 빚을 내고 집을 사는 것, 부정적이기만 한가?)
<2> 1% 공유형 모기지, 정책 수혜 대상자를 보다 명확히 해야
<3> 기업형 임대주택 정책, 누가 실현할 수 있나?
서민 주택 관련 미국의 정책은 크게 두 측면에서 존재한다. 공급 측면에서는 정부가 직접 거대 임대아파트단지를 개발하기보다는 지역을 잘 알고 있는 지역기반 비영리 민간 개발업체를 통한 저렴주택(Affordable Housing) 공급을 독려한다. 그리고 이를 지원하기 위한 다양한 정책(금융지원책)이 있다.
수요측면정책으로는 저소득층 서민들이 저렴주택에 거주하고자 할 때 임대료를 일부 지원하는 바우처가 대표적이다. 하지만, 미국 정부는 단순히 임대지원에만 중점을 두는 것이 아니다. 서민들이 주택을 구매하려는 경우에도 지원을 해 준다. 여기서 핵심은 지원의 대상이 명확하다는 점으로, 그 대상은 중산층과 중산층 이하의 서민이다. 그리고 정책의 목표가 명확하다. 부동산 가격을 띄우겠다는 의도가 아니고(정부가 개입하여 가격을 통제하고자 하려는 비자본주의적 정책이라 아니라), 주거복지 차원에서 서민들이 편하게 임대하여 살 수 있거나 자신의 거처를 구매하게끔 도와주는 것이다.
2014년 국토부는 두 개의 수요측면 정책을 발표하였다. 수익공유형 그리고 손익공유형 모기지제도이다. 명칭에 약간의 차이가 있음에도 정책의 내용은 큰 틀에서 비슷하다. 국민주택기금에서 낮은 금리로 주택구입자금을 지원하고, 미래 발생할 수 있는 수익이나 손실 등을 국민주택기금과 공유하는 제도이다. 부부합산 연소득 6000만 원 이하(생애최초는 7000만 원 이하) 계층을 대상으로 하며, 대상 주택은 전용면적 85제곱미터 이하, 6억 원 이하 아파트(단, 수도권 및 지방 광역시 소재)에 한정한다. 금리는 연 1.5% 고정금리(수익공유형 모기지) 최초 5년간 연 1% 이후 연 2% 고정금리(손익공유형 모기지)로, 금리를 획기적으로 낮춘 것이다.
주택가격 하락 시 서민들의 빚을 떠안을 것이라는 염려가 존재함에도, 개인적으로 볼 때 해당 정책은 큰 의미가 있는 정책이다. 소득 수준을 제한함으로써 정책수혜대상을 중산층 이하 서민으로 한 점, 그리고 서민들의 부담을 줄이기 위해 정부가 매우 낮은 금리로 혜택을 제공했다는 점 때문이다.
서민 부담 줄이는 수익공유형 모기지
간단한 시뮬레이션으로 10년 보유 시 어느 정도 위험을 헤지(hedge)할 수 있는지를 설명하고자 한다. 4억 원짜리 아파트를 2억 원의 자기자본과 2억 원의 모기지를 사용하여 구매한다고 치자. 만약 시중은행에서 고정금리 대출을 이용하여 아파트를 구매하고자 한다면 대략 3.5%~4.5% 사이가 될 것이다.
이 경우 아래 <표1>에서와 같이 20년 만기 4.5% 고정금리 원리금 균등분할상환 상품의 경우, 매월 갚아야 하는 원리금은 대략 126만 원이고 3.5% 고정금리 상품은 116만 원이다. 원리금균등분할상환의 경우, 매월 지불하는 원리금은 동일하나 내부의 원금과 이자부분은 매시기마다 변화한다. 초기에 이자가 높다가 낮아지는 구조다. 복잡한 수식을 이용해서 10년간 지불해야 하는 이자의 합을 계산하면 4.5%의 경우, 7329만 원 그리고 3.5%의 경우 5648만 원이다.
하지만, 1.5% 수익공유형 모기지상품의 경우 원리금은 대략 96만5000원을 지불하나 10년간 지불하는 이자의 합은 2329만 원에 불과하다. 따라서 <표2>에서와 같이 4.5% 고정금리에 비해서는 5000만 원을 3.5% 고정금리에 비해서는 3319만 원을 절약할 수 있다.
이는 다른 관점에서 볼 때, 4억 원 아파트의 가격이 10년 후 3억7000만 원 또는 3억5000만 원까지 떨어지더라도 1.5% 수익공유형 모기지 이용 구매자는 손해를 보지 않는다는 것이다. 따라서 빚을 내고 집을 사더라도 정부의 지원책으로 인해 장기적으로 이익이 되는 부분이 존재하기에, 집값 하락으로 발생할 수 있는 손해의 일정 부분을 극복할 수 있는 구조가 내재되어 있다.
따라서 공유형모기지 정책을 단순히 '빚을 내서 집을 사라'는 정책으로 비판하는 것은 지나치다. 오히려 해당 정책은 중산층 이하 서민에게 상당한 인센티브를 주는 정책이다. 그렇다면 엄청난 인센티브가 존재하는 정책이기에, 이 인센티브를 향유할 대상은 광범위해야 한다. 하지만, 현재 제도는 형평성에 있어서 심각한 문제점을 갖고 있다.
시중 금리보다 낮은 이자율, 형평성 문제 발생할 수도
시중 금리보다 파격적으로 싼 이자율을 제시하는 것은 결국 일정 부분 정부의 지원이 들어간 것이다. 이 정부의 지원은 세금을 바탕으로 한 것인데, 만약 현재와 같이 특정 주거 유형 (아파트에만 대상) 그리고 특정 지역 - 수도권 및 지방 광역시(그리고 인구 50만 이상의 도시로 올 초 확대)로 한정한 경우에는 아래와 같은 형평성의 문제가 발생할 수 있다.
예를 들어, 전세난으로 인해 아파트에서 살다가 다세대 주택을 구입하려는 경우(실제 이런 경우가 다수 발생 중이다), 해당 금융 혜택을 받지 못한다. 또한 지방의 50만 이하 소도시에서 아파트를 구입하려는 경우도 혜택을 받지 못한다. 하지만 대부분 국민은 소정의 세금을 내고 있는 형국이다. 그렇다면 모든 사람이 내는 세금을 특정 지역의 특정 주거유형을 사람에게만 혜택을 주는 것으로 해석가능하다. 극단적으로 표현하자면, 농촌에 사는 사람의 세금으로 중산층 도시민의 주거자금을 지원하는 경우가 나타날 수 있다. 즉, 형평성에서 내재적인 문제점이 존재한다.
따라서 공유형 모기지 제도에서 나타날 수 있는 근본적인 문제제기는 지역 간 그리고 투자자간에서 나타날 수 있는 형평성에 있다. 결론적으로 주택 유형을 아파트에만 한정할 것이 아니라 다세대 주택 등으로 대상 유형을 확대해야 하며, 지역 역시 보다 많은 지역을 포함해야 한다. 하지만 이를 위해서는 정부 자체가 지역별 위험성에 대한 경험과 노하우가 선행되어야 한다.
다른 차원의 문제점은 과연 전국을 동일하게 부부합산 6000만 원 소득 이하 그리고 6억 원 이하 주택으로 제한하는 것이 합당하느냐다. 미국에서는 저렴 주택 임대자, 혹은 구매자에게 정부가 혜택을 제공하는 경우, 지역마다 소득 분위를 살펴서 지역중위소득(AMI: Area Median Income)과 더불어 주택가격의 분포를 조사한다. 상식적으로 뉴욕 맨해튼 거주자의 소득수준과 집값 그리고 미국 중서부 시골지역의 소득수준과 집값의 차이는 명확하게 존재하기 때문이다. 2014년 뉴욕시의 4인 가구 중위 소득은 $8만3900인데 반해 애리조나주(주 수도) 피닉스시의 4인 가구 중위소득은 $6만1900이다. 애리조나주 소재 소도시의 중위도시는 훨씬 더 낮을 수 있음은 명확하다. (출처 바로가기 ☞ Income Eligibility ☞ AREA MEDIAN INCOME)
따라서 뉴욕 소재 주민 중 정책지원을 받을 수 있는 대상은 4인 가구 수입이 최대 $8만3900인데 비해 애리조나 피닉스 주민은 최대 $6만1900이 된다. 만약 갑작스런운 주택가격 폭등으로 상위의 중산층마저도 주택구매에 어렵다면 지역마다 중위 선상 이상 계층을 지원하기도 한다.(이 경우 지역별 AMI 100% 선까지인 한계를 AMI 120%까지 확대하는 식이다. 뉴욕시 4인 가구 소득이 $10만680 (=$8만3900*120%) 그리고 피닉스시 $7만4280(= $6만1900*120%)의 계층까지 혜택을 볼 수 있게 된다.)
마찬가지로 서울시 강남구와 지방 농촌의 평균 소득과 중위소득은 엄청난 차이가 존재한다. 따라서 전국 균일의 소득기준을 제시하는 것은 매우 잘못된 것이다. 시군구 단위 또는 다른 지역단위를 체계적으로 구상하여 지역별 소득분포를 알아내고 이를 매년 조사하고, 주택 가격이 급격히 올라서 중산층까지도 주거복지가 위태하다고 하면 AMI 기준 퍼센트를 조정하면서 중산층 혜택의 폭을 넓혀야 한다.
집값 역시 마찬가지다. 서울 강남구에서 6억 원은 서민층에게 적합할 수 있으나, 지방 중소도시의 6억 원짜리 주택은 매우 값비싼 주택일 수 있다. 따라서 주택가격의 지역적 차이가 존재하기에 지역별 소득분포와 마찬가지로 지역별 주택가격분포를 연구하여야 한다. 어떤 지역의 공유형 모기지 대상주택은 6억 원 이상이 될 수 있고, 반대로 지방 작은 중소도시는 6억 원 이하가 될 수 있다.
서민이 인센티브 골고루 받는 방안 필요
2015년 정부는 소득제한 없는 수익공유형 은행대출 출시 계획을 밝혔다. 2014년 정책들은 정부 정책기금을 활용하는 것이기에 정책수혜대상자를 중산층 이하 서민계층에 한정한 것인데 비해, 2015년 출시예정 수익공유형 은행대출은 소득제한 규정을 없앴다. 즉, 100억대 자산가가 무주택일 경우, 9억 이하의 아파트를 매우 싼 이자로 구매할 수 있는 것이다. 은행대출이기에 은행이 싼 이자에 대한 부담을 짊어지게 되고, 추후의 수익 부분을 구매자와 나누는 구조이다.
하지만 이런 은행 대출상품까지 정부가 관여해야 하는지는 의문이다. 이런 은행 대출상품은 미래 가격에 대한 정확한 평가를 할 수 있는 능력이 은행에 있음은 당연하다. 만에 하나 이 상품 출시로 인해 은행 부실이 생길 경우, 그 책임을 정부가 지게 된다면 이는 더 큰 문제를 초래할 수 있다. 돈 없는 서민들 돈으로 고소득자 주택 투자 손실을 보조한다는 정말 어처구니없는 상황이 발생할 수 있기 때문이다. 따라서 2015년 수익공유형 은행대출 정책은 고소득자의 부동산 참여를 유도함으로써 거래량을 늘리고 부동산 가격 상승을 시켜보자는 정부의 시도로 해석된다.
고소득자의 부동산 시장참여 방안을 구상하려는 노력 대신, 우리나라 많은 지역의 서민이 인센티브를 골고루 받을 수 있도록 형평성을 높이는 방안을 강구하길 기대한다.
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