1. '더 이상의 특혜 지원은 없다'더니, 1개월 만에 뒤집힌 미분양대책

지난 2월 중순 미분양아파트 해소를 위한 양도소득세 감면 특혜 연장은 더 이상 없다던 윤증현 기획재정부 장관의 호언과 달리 정부와 여당은 당정협의를 통해 3월 18일 지방소재 미분양아파트 해소를 위한 양도소득세 감면 특혜 연장정책을 발표하였다. 아울러, 경제자유구역과 관광특구의 고층건물에 대한 분양가상한제를 폐지하고, 지방 민간택지 주상복합아파트에 대한 분양가상한제도 폐지하기로 하였다.

전국에 미분양아파트는 11만 9039가구이고 그 중 9만 3213가구가 지방 미분양가구이다. 지방 미분양의 절반인 4만4838가구는 소위 '악성'이라는 준공 후 미분양이다. 정부통계에 잡힌 것만 그렇고, 건설사들이 브랜드 가치나 분양전략상 숨기고 있는 미분양까지 포함하면 그 보다 훨씬 많은 미분양 물량이 쌓여 있는 셈이다. 미분양 아파트는 건설사의 부실로 이어지고, 건설사에 PF 자금을 지원한 상호저축은행 등 제2금융권이나 은행의 부실로 이어질 수 있어 정부가 손을 놓고 있을 수 없는 문제다.

근본적 해결책인 고분양가 인하문제나, 건설사의 구조조정은 피해가면서 벌써 2년째 미분양 해소를 위한 건설사 지원책을 쓰고 있지만, 여전히 미분양 아파트 문제가 해소되고 있지 않고 있다. 이러한 미봉책은 자칫, 문제해결을 계속 뒤로 미루면서 문제해결을 위한 사회.경제적 비용을 자꾸 누적시켜 일본식의 장기불황을 불러 올 수 있다. 그래서 정부의 계속된 건설사지원을 통한 미분양 아파트 해소 내지 부동산 정상화(?) 정책을 마냥 바라만 볼 수만도 없다.

2. 미분양 아파트 원인은 실수요 감안하지 않은 고분양가

주택가격의 거품은 특정할 수도 없고 터져 봐야 거품인지를 알 수 있다는 주장이 있다. 하지만 마냥 빚을 내서 주택을 살 수 있는 것도 아니고, 그 빚도 결국은 빚을 갚을 수 있는 소득이 뒷받침돼야 거품이 아니다. 유엔 주거기구는 적절한 주택가격의 지표로 PIR(Price to Incom Rate)을 제시하고 있다. 주택 실수요자의 연평균소득대비 3-4배가 적정한 주택가격이라는 것이다. 수도권지역을 놓고 볼 때 대체로 주택구입하고자 하는 실수요자들의 소득이 도시근로소득 평균가구라 할 때 연평균 소득이 연4000만 원 정도이라고 할 때 적정주택가격은 그 3-4배인 1억2000만 원에서 1억6000만 원이 적정 주택가격이라 할 것이다. 물론 강남과 같이 고소득층이 거주하고 있는 것은 연평균소득이 높을 것이므로 적정 PIR은 2-3억 원 정도 될 수 있을 것이다. 소득수준이 낮은 지방은 적정주택가격은 1억 원이 넘기는 어려울 것이다.

그러나 우리의 주택가격은 위와 같은 거주목적의 주택구입을 하려는 실수요자들이 선호하는 국민주택규모(전용면적 25.7평, 공급면적 33평) 이하의 주택가격도 수도권에서는 3-5억 원에 달하고 지방에서도 2-3억 원이 넘고 있다. PIR이 수도권에서 10배에 달하고 지방도 7-8배에 달하여 다른 국가에 비교하여 보아도 소득에 비하여 주택가격이 지나치게 높다. 주택가격 거품론에는 일정한 근거가 있는 것이다. 이는 도시근로소득 평균, 즉 연봉 4000만 원을 기준으로 한 것인데, 소득수준이 이보다 낮은 계층의 경우와 비교하면 주택가격의 소득대비 비율은 더 높은 셈이다.

그리고 공급면적 33평 이상의 중대형 아파트는 기존 주택을 늘려가려는 수요가 중심인데, 평균소득 이상의 중산층이 주요 수요층이라 하더라도 수도권에서도 7-8억 원이 넘는 가격은 중산층의 소득수준에 비해 지나치게 높다. 이렇게, 한국의 주택가격이 소득수준에 비하여 턱없이 높다 보니, 주택구입에서 금융이 차지하는 비중이 매우 크고, 주택가격의 30% 이상의 전세보증금을 전제해야만 비로소 주택구입이 가능한 실정이다.

따라서 DTI와 같이 주택담보대출 규제가 주택거래와 주택가격에 미치는 영향이 다른 나라에 비해 클 수밖에 없다. 우리의 주택담보대출자들은 자기소득으로 그 빚을 갚으려는 계산에서 대출을 받는 것이 아니라 빚을 내서 주택을 구입하더라도 그 주택가격이 상승하면 처분하여 그 양도차익으로 이자를 감당할 수 있다는 계산으로 대출을 받는다. 그러다보니 자기 소득능력은 전혀 고려하지 않고 구입하는 주택의 가격에 비춰 최대한 대출을 받고 부족한 부분은 전세보증금으로 이를 메우려는 경향이 생겼다. 마냥 빚을 내서 집을 구입하는 것도 한계가 있고, 더 이상 집값이 상승할 것 같지 않다는 전망이 서게 되면 자기 소득으로 갚기 어려운 많은 빚을 내서 집을 구입하는 모험(?)을 즐기는 세대는 현격하게 줄어들 수밖에 없다. 소비자들도 현명해 지방이나 수도권에서도 개발호재가 없는 곳에서는 더 이상 집값이 오르기 어렵다는 전망 하에서 많은 빚을 내서 고분양가 아파트를 사는 모험(?)을 하지 않으려는 것인데, 실수요자들의 능력이나 눈높이는 고려하지 않고 정부가 다주택자들이 빚을 내서 고분양가의 미분양아파트를 살 수 있도록 양도세도 감면해 주고 DTI 대출규제도 풀라는 것은 문제의 원인을 한참 잘못 보고 있는 것이다.

▲ 부동산시장 정상화는 실수요자들이 부동산 거래에 참여해 부동산 시장이 활성화되는 길 밖에 없다. ⓒ뉴시스

3. 부동산시장 정상화는 현재의 거품을 유지하는 게 아니다

정부는 부동산시장의 정상화를 현재의 높은 주택가격을 어떻게 하든 유지하며 가격하락을 막는 것에 초점을 두고 있는 것으로도 보인다. 하지만 부동산시장의 정상화는 실수요자들이 부동산거래에 참여해 부동산거래가 활성화되는 것이고, 이는 결국 실수요자들의 눈높이, 소득수준에 맞춰 분양가, 주택가격이 인하되는 것이다.

1998년 IMF 경제위기시에도 김대중 정부가 분양가상한제 페지, 무주택자 우선분양제 폐지, 양도소득세 감면 등 각종 특혜지원 정책을 쏟아냈지만, 결국 미분양 아파트의 해결은 할인분양 등 각종 분양가 인하조치를 통해 이뤄졌다. 정부도 이러한 건설사 특혜지원 정책이 별 효과가 없다는 것을 잘 알고 있어, 윤증현 장관이 2월 중순만 해도 더는 양도세감면 특혜연장은 없다고 여러 차례 공언했다. 하지만 여당과 당정협의를 거치더니 다시 양도세감면 특혜 2011년 4월까지 연장, 경제자유구역과 지방의 주상복합아파트 분양가상한제 폐지 정책을 발표했다. 정부의 경제관료들이 그렇게 강조하던 시장원리와는 완전히 거꾸로 가는 정치적 결정이다. 실효성 없는 정책을 남발하여 부동산시장의 정상화의 시간만을 자꾸 뒤로 미루는 것에 그칠 뿐 아니라 자칫 엄청난 부작용을 유발할 우려도 크다.

실수요자들이 주택구입을 미뤄 대기수요가 늘어 주택가격이 하락하는 상황 속에서도 전세가격은 계속 상승하고 있다. 실수요자들이 부동산시장에 참여해 미분양아파트를 해소하는 길은 실수요자들이 부동산시장에 참여해 거래가 활발히 이뤄지는 것이다. 실수요자들의 소득수준에 비해 턱없이 높은 주택가격이 실수요자들의 소득수준이나 눈높이에 맞춰 하향안정화 되지 않으면 당분간 실수요자들이 부동산시장에 참여하는 것은 요원하다.

실수요자가 거주목적으로 주택을 구입해 1가구 1주택이 되는 경우 양도소득세는 비과세되므로 양도세감면 혜택은 거주목적으로 주택을 구입하려는 실수요자들에게는 직접적인 주택구입의 유인이 될 수는 없다. 오로지 양도소득세 부과대상인 다주택자들에게만 유의미한 주택구입 유인책일 뿐이다. 결국 정부의 양도소득세 감면특혜 정책은 수도권의 자금력이 있는 다주택보유자들이 재산증식 목적으로 지방의 미분양주택을 구입하도록 유도하겠다는 것이다.

하지만 수도권의 다주택보유자들이 향후 주택가격 상승 전망이 낮은 지방과 수도권 주변의 미분양 아파트를 구입할지는 의문이다. 반면 정부의 이런 특혜정책에 기대어 미분양아파트의 분양가 인하에 주저하는 동안에 미분양사태는 장기화되고 실수요자들이 시장에 등돌려 나타나는 부동산시장의 경직화로 인한 사회적 비용도 만만치 않게 된다.

정부는 2008년 10월부터 공기업인 대한주택보증의 자금으로 2조 원어치 미분양 아파트를 매입해 주는 정책을 실시해 오고 있다. 정부는 이미 매입한 미분양 아파트 중 건설사들이 환매하여 회수된 5000억여 원의 자금으로 미분양 아파트를 추가로 매입해 주기로 했다. 대한주택보증이 매입하였던 가격으로 다시 환매하므로 대한주택보증이 매입하여 보유하고 있는 동안 무이자로 자금을 대여해 준 셈이다. 대한주택보증이 미분양 아파트를 매입할 때는 분양가격의 50% 정도의 가격으로 매입했다고 하는데, 50% 할인분양가격이라면 시장에서도 충분히 판매되었으리라 짐작된다.

결국 정부가 나서지 않았더라면 시장에서 할인분양 등으로 분양가가 낮춰지면서 미분양 아파트 물량이 시장에서 해소될 기회가 있었는데, 건설사들이 정부정책에 기대어 분양가 인하노력을 하지 않음으로써 분양시장의 정상화과정은 그만큼 늦춰지게 된 것이다. 정부도 양도세감면 특혜정책이 부동산시장 정상화를 저해하는 부작용을 고려해 이번 3.18. 양도세감면 연장정책 발표에서는 분양가인하 노력과 연계해 건설사가 분양가를 많이 낮출수록 양도세감면 혜택 범위를 넓히도록 하는 방안으로 발표했다. 하지만 더 이상의 정부의 미분양 아파트 해소를 위한 특혜지원정책은 없다는 신호를 건설사와 시장에 확실하게 보여주는 것이 분양가인하를 유도하여 분양시장을 정상화시키는 첩경일 것이다.

더욱이 고분양가로 인해 미분양이 속출하고 있는데, 분양가상한제를 폐지하여 지금보다도 더 높은 고분양가를 받을 수 있도록 해달라는 것은 미분양사태를 더 확대시킬 뿐이다. 건설산업의 중흥을 담당하고 있는 국토해양부가 분양가상한제 폐지의 전의(?)를 다지고 있는데, 결국 더 많은 빚을 내서 분양주택을 구입하라는 것이어서, 주택공급확대에만 정책의 초점이 맞춰져 공급된 주택이 어떻게 팔릴 수 있을 것인가, 실수요자의 눈높이난 심리가 어떤 것인가 등 수요측면에 대한 고민이 결여되어 있다고 할 수밖에 없다.

4. 고분양가 유지정책, 가계부실로 경제위기 불러 온다

정부의 미분양아파트 해소대책은 수도권의 투기자금이 지방에 내려가 미분양물량을 구입하여 해소해 달라는 것인데, 수도권의 투기자금이 내려오려면 금융규제(DTI)를 풀어 자금동원을 해야 하니 이참에 DTI 규제도 풀어달라는 게 건설사들의 요구다. DTI(Debt To Value) 대출규제 정책이란, 채무자의 상환능력, 즉 대출원금과 이자를 갚을 수 있는 소득능력에 따라 대출규모를 정하도록 금융기관을 감독하는 정책이다. 예를 들어, 도시가구근로자 평균소득인 연봉 4000만원의 경우 연봉의 3-4배를 원리금 상환능력을 보고 대출규모를 제한하도록 하는 것이다. 상환능력에 따라 대출을 해 주는 것은 대출금융기관의 당연한 대출원칙일텐데, 이를 금융감독기관에서 감독해서 금융기관들이 지키도록 하겠다는 것이 이상하게 생각될 수도 있다. 하지만, 우리 금융기관들은 주택담보대출의 경우 상환능력을 보고 대출규모를 정하는 것이 아니라 채무자가 구입하는 주택의 가치를 감안하여 대출규모를 정하여 오고 있었다. LTV(Loan To Value) 즉, 채무자가 구입하는 주택의 60-90%의 범위에서 대출을 해 준다는 것이다. 주택가격이 4-5억 원이면 LTV가 70%라고 해도 2억8000만 원에서 3억5000만 원이 되는데, 연봉 4000만원의 도시가구근로자가 자기소득으로 위 대출금을 상환하기는 어려운 규모이다. 금융기관들은 채무자가 주택을 담보로 빌린 빚을 갚지 못하면 그 주택을 경매에 붙여 대출금을 회수하겠다는 소위 "약탈적 대출(채무자가 빚을 갚지 못하면 그 채무자의 주택이나 차 등의 재산을 빼앗겠다는 의도로 대출해 주는 것. 미국의 금융기관에서 이러한 약탈적 의도의 대출을 금지하고 있다)"의 의도가 어느 정도 깔려 있다.

물론 일본이나 미국의 금융기관들은 집값이 계속 오를 것이라는 전망에서 채무자가 구입한 주택가격의 100-130%까지 대출을 해 주었다가 집값이 폭락하면서 원금마저 회수하지 못하여 금융기관의 부실로도 이어졌다. 이에 비해 한국의 금융기관들은 일찍이 일본의 금융부실을 교훈삼아 LTV를 70% 이하로 제한해 집값이 폭락하거나 하향안정화 돼도 금융부실의 위험을 없다고 한다. 그렇다 하더라도 주택담보대출을 한 가계들은 금융기관들이 대출자금을 회수하기 시작하면 빚을 감당하지 못하여 빚을 얻어 구입한 주택을 잃게 되고, 결국 파산으로 이어져 소득능력에 비해 과도한 주택담보대출은 가계부실, 가계파산을 불러올 수 있는 위험을 내재하고 있다. 이러한 가계부실을 미리 예방해야 한다는 점에서 DTI 규제는 반드시 필요하다.

이미 주택담보대출로 인한 가계부실의 위험은 상당한 수준에 달하고 있다. 여기서 건설사들의 요구대로 DTI 대출규제를 풀어 주택담보대출을 더 확대하는 경우 금리인상 등 경제위기로 시중에 풀린 유동성을 거둬들이기 위한 출구전략이 본격화되는 금년 하반기나 내년 초에는 가계부실의 충격이 우리경제를 크게 강타할 우려도 있다. 법무부도 이러한 가계부실로 인하여 거주하는 주택마저 상실하는 파산자들이 속출할 것에 대비해 개인회생절차에서 1가구 1주택의 경우에는 담보가 설정되어 이는 주택을 상실하지 않고 개인회생절차를 진행할 수 있도록 "채무자 회생 및 파산에 관한 법률"을 추진하고 있다. 그러나 주택담보대출에 사활을 걸고 있는 금융기관들의 반대로 지난 정기국회에서 개정안이 국회를 통과하지 못한 상태다.

또 한국의 주택담보대출의 위험성은 그 대출방식이 3-5년의 거치기간 동안은 이자만 갚다가 3-5년의 거치기간이 지나면 원금을 일시에 상환하는 방식이라는 점에 있다. 이러한 대출방식은 3-5년의 거치기간 동안 집값이 오르면 그 양도차익이 3-5년 기간 동안의 이자부담액 보다 크기 때문에 그 양도차익을 남기고 되팔면서 그 담보를 새로운 매수인이 떠안고 매수하는 방식을 선호하기 때문이다. 즉, 채무자 자신이 그 채무원금을 갚을 생각이 전혀 없고 오로지 양도차익과 이자부담액이 크기를 비교하여 수익을 남기려는 재테크에 목적이 있고, 채권금융기관도 이런 채무자의 목적에 맞춰 대출상품을 팔고 있다.

이처럼 3-5년의 거치기간 동안 이자만 갚다가 거치기간이 지나면 일시에 원금을 상환하는 방식은 채권금융기관들이 집값이 오를 때는 당연히 그 상환기간을 연장해 주기 때문에 큰 문제가 없지만, 집값이 하락할 때나 정부의 유동성 회수감독을 강화하여 채권금융기관이 경쟁적으로 원금상환을 독촉할 경우 일시에 거액의 원금을 갚을 수 없는 채무자는 흑자도산하게 될 수도 있다는 점에서 위험성이 있다. 특히, IMF 경제위기 상황과 같이 채권금융기관이 경쟁적으로 채권회수에 나서는 시점에는 대규모의 가계파산을 불러와 경제위기를 심화시킬 수 있기 때문에 미국과 유럽은 1930년대의 대공황의 위기를 겪은 후 이러한 이자만 갚다가 거치기간 종료 후 일시 상환하는 방식의 대출은 엄격히 규제하고 있다. 미국의 주택모기지론은 원금과 이자를 매달 일정액씩 20-30년 동안 장기적으로 갚아 나가는 것이고, 금리도 고정금리를 원칙으로 하고 있다. 정부도 우리 주택담보대출방식이 위험성을 너무도 잘 알고 있기 때문에 노무현 정부에서부터 주택금융공사를 통하여 위와 같은 장기모기지론을 장려해 오고 있다. 현재 3-5년이 거치기간 동안 변동금리의 이자만 갚다가 일시에 원금상환하는 방식이 주택담보대출을 장기모기지론의 전환하기 위해서는 주택금융공사의 자금을 2조-3조 원의 추가자금이 필요할 것으로 예상된다. 2조 원의 공적자금으로 미분양 아파트를 구입하는 것보다 그 재정으로 주택금융공사의 자금을 확충하여 현재의 위험한 변동금리방식의 대출을 장기모기지론 방식으로 전환하는데 집중하는 것이 장기적으로 가계부실을 예방하고 경제를 안정화시키는데 더 효용이 클 것이다.

5. 경제회복시의 국가경쟁력을 생각하자

DTI 규제까지 풀어 이 상태에서 고분양가 높은 주택가격을 유지시키려 할 경우 금리인상 등 본격적으로 출구전략이 시도될 수밖에 없는 올해 말이나 내년에는 가계부실로 인한 금융위기의 어려움을 겪게 될 수도 있다. 세계경제가 회복될 때 한국은 계속적으로 높은 부동산가격과 높은 주거비 부담으로 인한 임금인상 압력으로 제조업 공동화가 심화되고 사회적 갈등도 심화될 우려가 크다. 길게 앞을 내다보지 않고 당장 눈앞의 건설회사의 하소연을 듣고 정책을 추진하다가는 장래의 국가경쟁력을 크게 훼손시키지 않을까 우려하지 않을 수 없다.

건설사들에게 더 이상의 정부의 특혜지원정책은 없다는 신호를 확실히 보여주어 건설사들이 시장에서 미분양 아파트를 해소하도록 뛰어다니게 하는 것이 미분양 아파트 해결책의 정도다. 정부정책에 기대 고분양가의 주택을 각종 특혜와 가계대출확대로만 해소해야 겨우 연명할 수 있는 건설회사라면 더 이상 시장에서 경쟁해서 살아남기는 어려운 회사다. 이러한 부실 건설사까지 모두 살리면서 주택건설시장을 지탱해 나가기에는 너무 사회적 비용도 국가경쟁력 훼손이 심각하고 오래 갈 수도 없다. 더 이상 살아남기 어려운 건설사를 살리기 위해 무리한 각종 특혜정책, 한시적 정책을 남발하기 보다는 분양가를 낮추어 실수요자들이 시장에 돌아올 수 있도록 유도하는 정책이 부동산시장 정상화의 첩경임을 명심하고 정부의 주택정책의 기조를 전환할 때이다.